Postbank Wohnatlas 2024: Wo Eigentum oft günstiger ist als Miete

Postbank Wohnatlas 2024

Postbank Wohnatlas 2024 / Auszug

  • HWWI analysiert Kauf- und Mietpreise im Verhältnis zum regionalen Einkommen
  • 37 Landkreise und Städte bieten Käufer*innen einen Einkommensvorteil
  • Eigentümer geben einen geringen Teil des Einkommens für Wohnen aus als im Vorjahr

Haus­hal­te muss­ten 2023 im Durch­schnitt über al­le Re­gio­nen hin­weg ei­nen ge­rin­ge­ren An­teil ih­res ver­füg­ba­ren Ein­kom­mens für das Woh­nen auf­wen­den als noch ein Jahr zu­vor. Dies gilt so­wohl für Mie­ter*in­nen als auch für Käu­fer*in­nen von Woh­nun­gen. Wie hoch die Ein­kom­mens­an­tei­le ge­nau sind, die je­weils in den 400 deut­schen Re­gio­nen durch­schnitt­lich für die Net­to­kalt­mie­te be­zie­hungs­wei­se die an­fäng­li­che Kre­dit­zah­lung auf­ge­bracht wer­den müs­sen, hat das Ham­bur­gi­sche Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HW­WI) für den Post­bank Woh­nat­las be­rech­net.

Ein­ge­flos­sen sind auch re­gio­na­le Un­ter­schie­de bei den Miet- und Im­mo­bi­li­en­prei­sen. Das HW­WI hat den je­wei­li­gen Ein­kom­mens­an­teil auf Ba­sis der durch­schnitt­li­chen re­gio­nal ver­füg­ba­ren Haus­halts­ein­kom­men für ei­ne 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung be­rech­net. Für den Fall ei­nes Im­mo­bi­li­en­kaufs leg­te das HW­WI ei­ne Kre­dit­auf­nah­me von 80 Pro­zent des Prei­ses in­klu­si­ve Grund­er­werb­steu­ern und zwei Pro­zent No­tar­ge­büh­ren zu ei­nem Zins­satz von 3,5 Pro­zent und ei­ner An­fangs­til­gung von 2,5 Pro­zent zu Grun­de. Ne­ben­kos­ten für Mak­ler oder Sa­nie­rung sind nicht be­rück­sich­tigt.

Nach die­ser Be­rech­nung iden­ti­fi­zier­ten die Fach­leu­te 37 Re­gio­nen, in de­nen Käu­fer*in­nen 2023 ei­nen ge­rin­ge­ren An­teil ih­res Haus­halts­net­to­ein­kom­mens für die Fi­nan­zie­rung aus­ge­ben muss­ten als für Mie­te.

Faustregel für Wohnkosten: Maximal 30 Prozent des Einkommens

Nach ei­ner Faust­for­mel soll­ten Pri­vat­haus­hal­te nicht mehr als 30 Pro­zent des ver­füg­ba­ren Haus­halts­ein­kom­mens fürs Woh­nen auf­wen­den. Da dies auch die ge­stie­ge­nen Wohn­ne­ben­kos­ten ein­schlie­ßt, sol­len sich Mie­ter*in­nen und Käu­fer*in­nen bei Net­to­kalt­mie­te und An­nui­tä­ten­zah­lun­gen eher an der 25-Pro­zent-Li­nie ori­en­tie­ren. Mie­ter*in­nen blei­ben im Durch­schnitt über al­le Re­gio­nen 2023 wei­ter­hin deut­lich un­ter die­ser Mar­ke. Ge­gen­über dem Vor­jahr sank der durch­schnitt­li­che Ein­kom­mens­an­teil für die Net­to­mie­te leicht von 14,4 auf 14,1 Pro­zent. We­sent­lich stär­ker fiel die durch­schnitt­li­che Ent­las­tung ge­gen­über dem Vor­jahr für Im­mo­bi­li­en­käu­fer*in­nen aus. Wäh­rend der An­nui­tä­ten­an­teil am Ein­kom­men über al­le Re­gio­nen 2022 noch bei 24,5 Pro­zent lag, ist er 2023 um 5,1 Pro­zent­punk­te auf 19,4 Pro­zent ge­sun­ken. So­mit ist es für Ei­gen­tü­mer*in­nen in vie­len deut­schen Ge­bie­ten ein­fa­cher ge­wor­den, un­ter der 25-Pro­zent-Mar­ke zu blei­ben.

Mehrheit der Haushalte: Unter 20 Prozent Einkommensbelastung

55 Pro­zent der deut­schen Haus­hal­te leb­ten 2023 laut Post­bank Woh­nat­las in ei­ner der 260 Re­gio­nen, in de­nen durch­schnitt­lich we­ni­ger als 20 Pro­zent des Haus­halts­ein­kom­mens für die Fi­nan­zie­rung ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung aus­ge­ge­ben wer­den muss­ten. In ins­ge­samt 331 Re­gio­nen liegt die an­tei­li­ge Ein­kom­mens­be­las­tung durch den Kauf un­ter 25 Pro­zent. 27 Pro­zent leb­ten in den 69 Land­krei­sen und kreis­frei­en Städ­ten, in de­nen der Durch­schnitts­haus­halt für die Fi­nan­zie­rung ei­ner 70-Qua­drat­me­ter­woh­nung mehr als ein Vier­tel des ver­füg­ba­ren re­gio­na­len Haus­halts­ein­kom­mens aus­ge­ben muss­te. In 33 die­ser Re­gio­nen liegt die durch­schnitt­li­che Be­las­tung so­gar bei mehr als 30 Pro­zent des Ein­kom­mens. Ge­gen­über dem Vor­jahr ha­ben sich da­mit die Kauf­mög­lich­kei­ten in vie­len Re­gio­nen ver­bes­sert. 2022 wur­den noch 144 Re­gio­nen mit Ein­kom­mens­be­las­tun­gen von mehr als 25 Pro­zent aus­ge­wie­sen. Vie­ler­orts san­ken die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen, wäh­rend die Ein­kom­men stie­gen. Zu be­ach­ten ist, dass Wohn­ne­ben­kos­ten in bei­den Be­rech­nun­gen nicht ent­hal­ten sind.

„Ge­sun­ke­ne Kauf­prei­se und ge­stie­ge­ne Ein­kom­men ma­chen es für Durch­schnitts­ver­die­ner*in­nen in vie­len Re­gio­nen leich­ter, ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung zu fin­den, die idea­ler­wei­se nur ein Vier­tel des Haus­halts­net­to­ein­kom­mens für die Fi­nan­zie­rung bin­de­t“, sagt Ma­nu­el Beer­mann (Post­bank). „Wer ein pas­sen­des Ob­jekt im Au­ge hat, soll­te je­doch gründ­lich prü­fen, ob die Fi­nan­zie­rung auch lang­fris­tig zu stem­men ist. Kauf­in­ter­es­sier­te soll­ten un­be­dingt ei­nen Puf­fer für un­vor­her­seh­ba­re Er­eig­nis­se ein­bau­en. Et­wa gro­ße Aus­ga­ben oder we­ni­ger Ein­kom­men, In­fla­ti­on und hö­he­re En­er­gie­prei­se. So ge­hö­ren bei­spiels­wei­se steu­er­freie Aus­gleichs­zah­lun­gen in­fol­ge der In­fla­ti­on der Ver­gan­gen­heit an. Letz­te­re tru­gen ma­ß­geb­lich zu den no­mi­na­len Ein­kom­mens­stei­ge­run­gen des letz­ten Jah­res bei.“

Einkommens­belastung be­sonders hoch in Groß­städten und Ferien­regionen

Auch in ei­nem Um­feld sin­ken­der Im­mo­bi­li­en­prei­se exis­tie­ren wei­ter­hin Re­gio­nen, in de­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer*in­nen ei­nen sehr ho­hen An­teil ih­res Haus­halts­ein­kom­mens für die lau­fen­de Kre­dit­zah­lung aus­ge­ben müs­sen. Laut HW­WI muss­ten 2023 in 33 Re­gio­nen durch­schnitt­lich mehr als 30 Pro­zent auf­ge­wen­det wer­den. In acht dieser Regionen waren es sogar mehr als 40 Prozent. Dazu zählen die Big-7-Metropolen München, Berlin und Hamburg. Frankfurt am Main liegt mit 39,7 Prozent knapp unter dieser Marke. Spit­zen­rei­ter ist der Land­kreis Nord­fries­land mit den Nord­see­inseln Föhr, Am­rum und Sylt, der fast die 60 Pro­zent er­reicht. Die Fe­ri­en­ge­bie­te mit den Land­krei­sen Au­rich, Vor­pom­mern-Rü­gen, Gar­misch-Par­ten­kir­chen so­wie Mies­bach zäh­len eben­falls zu den teu­ers­ten acht Re­gio­nen.

Hochpreisige Mietregionen: 24 Prozent der deutschen Haushalte betroffen

Die an­tei­li­ge durch­schnitt­li­che Ein­kom­mens­be­las­tung durch Net­to­kalt­mie­ten bleibt deutsch­land­weit mit Aus­nah­me von Ber­lin und der baye­ri­schen Lan­des­haupt­stadt Mün­chen un­ter­halb der 25-Pro­zent-Schwel­le. Al­ler­dings kommt sie die­ser Mar­ke in Frei­burg und Hei­del­berg mit rund 24 Pro­zent schon re­la­tiv nah. Ber­lin ver­zeich­ne­te mit 18,4 Pro­zent no­mi­nal den grö­ß­ten An­stieg der Net­to­kalt­mie­ten al­ler 400 deut­schen Re­gio­nen. Das Ein­kom­men er­höh­te sich dort durch­schnitt­lich um 8,6 Pro­zent. Da­mit stieg der Ein­kom­mens­an­teil für die Net­to­kalt­mie­te ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in der Haupt­stadt ge­gen­über dem Vor­jahr um 2,2 Pro­zent­punk­te auf 26,4 Pro­zent.

Auch in Mün­chen, Frei­burg und Hei­del­berg stie­gen die Mie­ten 2023 im Ver­gleich zum Vor­jahr no­mi­nal um mehr als 5 Pro­zent. Da in Mün­chen die Ein­kom­mens­zu­wäch­se mit plus 8,0 Pro­zent hö­her als die Miet­stei­ge­run­gen aus­fie­len, sank der Ein­kom­mens­an­teil für Mie­te um 0,6 Pro­zent­punk­te auf 25,8 Pro­zent, auch in Frei­burg und Hei­del­berg ging der An­teil leicht zu­rück.

Rund 24 Pro­zent der deut­schen Haus­hal­te le­ben in für Mie­ter*in­nen hoch­prei­si­gen Re­gio­nen, in de­nen min­des­tens 17 Pro­zent des durch­schnitt­li­chen re­gio­na­len Haus­halts­net­to­ein­kom­mens für die Net­to­kalt­mie­te aus­ge­ge­ben wer­den müs­sen. Dar­un­ter fal­len 32 Groß­städ­te, sie­ben Mit­tel­städ­te und elf Land­krei­se.

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Pressemitteilung Juni 2024 Postbank

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