Bulwiengesa 5% Studie vom 15. September 2026

Der Immobilienmarkt bleibt im Anpassungsmodus. Bewertungsanpassungen setzen sich fort, die Transaktionsflaute hält insbesondere im gewerblichen Segment an. Gleichzeitig steigen die langfristigen Renditepotenziale in nahezu allen untersuchten Assetklassen leicht. Die neue 5 %-Studie zeigt, wo sich Chancen eröffnen – und warum Differenzierung wichtiger wird.

Die Bedingungen der vergangenen Niedrigzinsjahre werden am Immobilienmarkt nicht zurückerwartet. Finanzierungskonditionen sind zwar wieder besser kalkulierbar und die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern nähern sich langsam an. Eine breite Belebung des Transaktionsmarktes ist daraus bislang jedoch nicht entstanden.

Das zeigt die 5 %-Studie 2026, die bulwiengesa zum zwölften Mal mit Unterstützung von ADVANT Beiten veröffentlicht. Die berechneten IRR-Basiswerte steigen gegenüber dem Vorjahr in nahezu allen untersuchten Assetklassen leicht. Gründe dafür sind unter anderem höhere Renditeanforderungen der Investoren sowie gestiegene Inflationserwartungen. Gleichzeitig gewinnen Objektqualität, Standort, Zukunftsfähigkeit und aktives Asset Management weiter an Bedeutung.

Büro bewegt sich – Light Industrial bleibt vorn

Besonders deutlich zeigt sich die Veränderung bei Büroimmobilien. In den A-Städten steigt der IRR-Basiswert von 3,91 % auf 4,32 %. In C-Städten überschreitet er mit 5,05 % erstmals wieder die 5-%-Marke. Die höheren Renditepotenziale sind allerdings auch Ausdruck gestiegener Risiko- und Renditeanforderungen. Moderne, gut vermietete Objekte rücken stärker in den Investorenfokus, während ältere Bestände mit Modernisierungsbedarf unter Druck bleiben.

An der Renditespitze ändert sich dagegen wenig: Produktionsimmobilien führen mit einem IRR-Basiswert von 6,17 % erneut das Ranking an. Gewerbeparks folgen mit 5,27 %, moderne Logistikimmobilien liegen mit 4,93 % nahezu unverändert zum Vorjahr.

Wohnen bestätigt zugleich seine vergleichsweise defensive Position. Die Basiswerte liegen bei 2,98 % in A-Städten, 3,13 % in B-Städten und 3,38 % in Universitätsstädten. Auch Hotelimmobilien und Shoppingcenter bewegen sich inzwischen wieder um die 5-%-Marke.

Mehr Rendite bedeutet nicht weniger Risiko

Die Ergebnisse markieren damit weniger den Beginn eines neuen Immobilienzyklus als die weitere Ausprägung eines veränderten Marktumfelds. Gerade bei höheren Renditepotenzialen gewinnen die Qualität und Zukunftsfähigkeit der Immobilien sowie aktives Asset Management an Bedeutung.

„Das ‚New Normal‘ ist noch von Anpassung geprägt. Bewertungen korrigieren sich sukzessive, während die Transaktionsflaute insbesondere bei Gewerbeimmobilien anhält. Die leicht steigenden Renditepotenziale dürfen deshalb nicht mit einer breiten Markterholung verwechselt werden.“ Sven Carstensen (Geschäftsführer bulwiengesa)

Hier können Sie die 5 Prozent Studie 2026 herunterladen