• Immobilienindex steigt nominal um 1,8 %
• Wohnungsmarkt wieder deutlicher im Plus: Mieten steigen kräftig an
• Büromieten legen in zentralen Lagen zu, während Einzelhandel unter Druck bleibt
• B-Städte weisen bundesweit das stärkste Wachstum auf

Zum 50. Mal in Folge stellt bulwiengesa den Immobilienindex vor, der die Entwicklung der Immobilienpreise und -mieten in Deutschland seit 1975 analysiert. Nach schwierigen Vorjahren verzeichnet der Index für das Jahr 2025 eine Erholung mit einem nominalen Anstieg von 1,8 %. Dennoch bleibt die Branche von einer vorsichtigen Zurückhaltung geprägt: Hohe Baukosten, niedrige Fertigstellungszahlen und zögerliche In-vestitionsentscheidungen definieren ein weiterhin fragiles Marktumfeld.

Die Ergebnisse für 2025 auf einen Blick:

• Gesamtindex: +1,8 % (Vorjahr: +0,8 %)
• Teilindex Wohnen: +2,3 % (Vorjahr: +1,0 %)
• Teilindex Gewerbe: +0,4 % (Vorjahr: +0,2 %)

Wohnungsmarkt: Mieten treiben die Entwicklung

Nachdem die Wachstumsphase des Wohnungsmarktes 2023 unterbrochen wurde, konnte der Teilindex 2025 mit einem Plus von 2,3 % die Inflationsrate wieder übertreffen. Haupttreiber sind die Mieten: Neubaumieten stiegen um 3,7 %, Bestandsmieten um 2,6 %. Auch die Preise für Reihenhäuser (+2,7 %) und Neubau-Eigentumswohnungen (+2,0 %) zogen im Gleichschritt an, während die Baulandpreise mit +1,1 % weitgehend stagnierten. André Adami (Bereichsleiter Wohnen) schätzt ein: „Den Tiefpunkt der Baustarts haben wir erreicht. Wir erwarten jedoch erst ab 2027 wieder leicht steigende Fertigstellungszahlen.“

Büro und Logistik: Fokus auf Qualität und neue Treiber

Innerhalb des Gewerbesegments zeigt sich ein differenziertes Bild. Während klassische Bürostrukturen unter Druck stehen, profitieren moderne Flächen von der Qualitätsorientierung der Mieter. Auch die Logistikbranche stabilisiert sich auf hohem Niveau.
Oliver Rohr (Bereichsleiter Gewerbe- und Büroimmobilien): „Der Flächenumsatz im Bürosektor ist zwar leicht rückläufig, allerdings verzeichnen wir bei den Büromieten einen Anstieg von 1,9 %, getrieben durch einen klaren ‚Flight to Quality‘ in zentralen Lagen. Während das Neubauvolumen kontinuierlich sinkt, nehmen Umnutzungen zu gewerblichen Apartments und Hotels zu. Im Logistiksektor sehen wir eine robuste Entwicklung mit einem Plus von 1,1 % bei den Gewerbegrundstücken, befeuert durch neue Treiber wie die Verteidigungsindustrie und Rechenzentren.“

Einzelhandel: Strukturwandel in den Innenstädten

Der Einzelhandel bleibt das Sorgenkind im Gewerbeindex, wenngleich die Ausschläge weniger drastisch ausfallen als in den Vorjahren. Die Spitzenmieten in den 1a-Lagen sanken im Schnitt um 1,5 %, während die Mieten für Neben- und Stadteillagen mit einem Minus von 0,8 % vergleichsweise stabil blieben.
Dr. Joseph Frechen (Bereichsleiter Einzelhandel): „Die Schere im stationären Handel geht wei-ter auseinander. Während lebensmittelorientierte Fachmärkte bei Investoren hoch im Kurs bleiben, entscheiden bei großflächigen innerstädtischen Shoppingcentern Qualität und aktives Leerstandsmanagement über die Investitionsfähigkeit. Auch für das Jahr 2026 wird der Druck auf den stationären Handel in den City-Lagen bei gedämpfter Kauflust der Verbraucher anhalten.“

Exkurs: Trendwende bei der Wertentwicklung

Ein besonderer Fokus des diesjährigen Berichts liegt auf der realen Wertentwicklung. Trotz ausbleibender breiter Marktbelebung drehen die Werte in fast allen Segmenten wieder leicht ins Plus. Während Büroimmobilien durch steigende Spitzenmieten wieder positive Vorzeichen sehen, halten die Wertverluste im Einzelhandel zwar an, schwächen sich aber spürbar ab. Wohnimmobilien profitieren von den flächendeckend steigenden Mieten und kehren zu einer positiven Wertentwicklung zurück.

Ausblick 2026

Für das laufende Jahr prognostiziert bulwiengesa eine Fortsetzung der Stabilisierung der Immobilienmärkte bei einer Inflationsrate von rund 2 %. Da mit nur etwa 185.000 Fertigstellungen weiterhin zu wenig Wohnraum entsteht, ist mit einem weiteren Anstieg der Mieten in den Ballungszentren zu rechnen.

Pressemitteilung bulwiengesa 02.02.2026

Nachdem der AWI in der Winterbefragung 2022/2023 mit 47,9 Punkte das schlechteste Ergebnis seit Beginn der Befragung erzielte, stieg sein Wert danach wieder kontinuierlich an. Dieser Trend setzte sich bis zur Sommerbefragung 2025 mit einem Wert von 70,1 Punkten fort. In der aktuellen Winter-Befragung 2025/2026 hat der Wert auf 66 Punkte nachgegeben, verbleibt aber auf hohem Niveau. Diese Entwicklung zeigt sich stringent über alle Wohnlagen.

• Der AWI ist in einfachen Lagen um 4,1 Punkte auf 61,6 Punkte gesunken und in mittleren Lagen um 4,4 Punkte auf 68,1 Punkte. Guten Lagen verzeichnen den geringsten Rückgang und gaben um 2,7 auf 69,4 Punkte nach.
• Ungeachtet des Rückgangs zeigen alle drei Subindizes ein Ungleichgewicht zu Gunsten der Eigentümer bzw. Vermieter an (Marktgleichgewicht: 40 – 60 Punkte).

„Der AWI zeigt zwei Trends auf: Einerseits sind die Marktbedingungen für die Vermietung und den Verkauf von Wohnungen und Wohninvestments unverändert günstig. Auf der anderen Seite belegen die seit 2023 weiter gesunkenen Wohnungsfertigstellungen (2023: rd. 294.900 WE; 2025 lt. Ifo-Prognose: rd. 205.000 WE), dass die bisherigen staatlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht ausreichen, um den Wohnungsneubau in der Breite signifikant und nachhaltig anzukurbeln und die bestehende Wohnungsknappheit insbesondere in den Wachstumsregionen zu beheben. Deshalb braucht es jetzt noch deutlich wirksamere Anreize für Investoren und Projektentwickler“, kommentiert Dr. Wulff Aengevelt die Ergebnisse.

Stabile Nachfrage trotz Preisrückgang: Kein Anzeichen für eine Immobilienblase

„Der Wunsch nach Wohneigentum ist ungebrochen groß. 74 Prozent der Menschen in Deutschland wollen Wohnimmobilieneigentum. In den vergangenen Jahren ist dieser Wert nahezu unverändert geblieben. Allerdings geht bei vielen der Glaube daran verloren, sich eines Tages Wohneigentum tatsächlich leisten zu können. Die Eigentumsquote sinkt und Deutschland baut seinen letzten Platz im europäischen Vergleich weiter aus. Der Kreislauf aus Neubau und Wechsel aus Mietverhältnissen ins Eigentum ist massiv gestört, die Mietpreise steigen. Wenn die Menschen verunsichert sind und sich Wohnen nicht mehr leisten können, birgt dies erheblichen gesellschaftlichen Sprengstoff. Wohnen ist eine der entscheidenden sozialen Fragen für unser Land geworden – und aus unserer Sicht ist es bereits fünf nach zwölf“, so Florian RENTSCH (Vorstandsvorsitzender des Verbandes der Sparda-Banken e.V.) anlässlich der Veröffentlichung der 2025er Ausgabe der Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland“.

Im Zuge der politischen Unsicherheiten, des Inflationsschocks und der Zinserhöhungen gab es im Jahr 2024 zwar Preiskorrekturen. Im ersten Quartal 2025 sind die Immobilienpreise jedoch wieder um durchschnittlich 2,3 Prozent gestiegen. „Der Kauf einer Wohnimmobilie lohnt sich weiterhin. Das sprichwörtliche „Betongold“ ist mittel- und langfristig in der Wertentwicklung stabil und ein erheblicher Beitrag zur Altersvorsorge. Die Kassandrarufe hinsichtlich einer Wohnimmobilienblase haben sich nicht bewahrheitet. Dies lässt sich unter marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten erklären. Eine extrem hohe Nachfrage trifft nach wie vor auf ein viel zu geringes Angebot. Und angesichts der viel zu geringen Neubauquoten, Flächenausweisungen und unzureichenden Sanierungsquoten im Bestand ändert sich dies – jedenfalls kurz- und mittelfristig – auch nicht“, so RENTSCH.

Wohnungsbau als Schlüssel: Politik unter Zugzwang bei Reformen und Investitionen

Von der Politik seien konsequente Maßnahmen gefordert, die dazu führen, dass Kaufinteressierte sich den Erwerb auch leisten können. Noch immer werde zu wenig und wenn überhaupt dann zu teuer und nach zu komplexem Regelwerk gebaut. RENTSCH dazu weiter: „Die neue Bundesregierung hat mit dem angekündigten „Bauturbo“ und ersten Maßnahmen zur Erleichterung von Wohnbauvorhaben im Baugesetzbuch die richtige Richtung eingeschlagen. Um den gordischen Knoten der Wohnimmobilienkrise zu durchtrennen, braucht es allerdings mutigere und innovativere Ansätze. In unserer Studie haben wir Lösungsansätze aufgezeigt. Vor allem aber dürfen sinnvolle Neuregelungen nicht durch hemmende Instrumente wie die Mietpreisbremse konterkariert werden. Das Einzige, was durch die Mietpreisbremse gebremst wird, sind Investitionen in dringend benötigten Wohnraum.“

Der Kapitalpuffer auf Wohnimmobilienkredite, der Kredite der Banken künstlich verteuert und hemmt, sei kürzlich seitens der Aufsicht wenigstens halbiert worden. „Richtig wäre gewesen, diesen abzuschaffen, weil insbesondere bei privaten Wohnimmobilienkrediten keine erhöhte Risikolage für Ausfälle erkennbar ist“ so RENTSCH.

Pekka SAGNER (Economist für Wohnungspolitik und Immobilienökonomik beim Institut der deutschen Wirtschaft Köln) ergänzt: „Wir haben im Sinne einer best-practice-Betrachtung aus anderen Ländern mögliche Maßnahmen zur Bewältigung der Wohnimmobilienkrise einem Realitätscheck unterzogen. Hierbei haben wir zahlreiche Instrumente identifiziert, die sich auch in Deutschland lohnen und vergleichsweise schnell umsetzbar wären. Durch flexiblere Standards und Vereinfachung technischer Vorschriften konnten beispielsweise in Frankreich, Schweden oder den Niederlanden zwischen 12 und 15 Prozent Baukosten reduziert werden. Ebenso ließen sich durch vorgeprüfte Typengenehmigungen wie in Australien oder Digitalisierung im Bauantragsprozess wie in Finnland in erheblichen Umfang Zeit, Bürokratie und Kosten im Wohnungsbau einsparen.“

„Wir sind nach wie vor der Überzeugung, dass sich trotz aller Schwankungen am Zinsmarkt und globaler Unsicherheitsfaktoren der Kauf einer Wohnimmobilie mittel- und langfristig lohnt. Die Politik ist nun gefragt, den Ankündigungen Taten folgen zu lassen und die Rahmenbedingungen für Hauskäufer schnell spürbar zu verbessern“, so RENTSCH.

Über die Studie „Wohnen in Deutschland“

Zum insgesamt siebten Mal legt der Verband der Sparda-Banken e.V. die „Studie „Wohnen in Deutschland“ vor, eine der größten repräsentativen Studien in Deutschland. In Zusammenarbeit mit dem Institut der Deutschen Wirtschaft Köln e.V. (IW), der IW Consult GmbH sowie dem Institut für Demoskopie Allensbach (IfD) erfolgt seit 2017 unter anderem eine umfassende Betrachtung regionalen Preisentwicklungen am Wohnimmobilienmarkt, der Erschwinglichkeit von Immobilien sowie Pendlerbewegungen. Auch Auswirkungen von gesamtwirtschaftlichen und politischen Entwicklungen werden hierbei mit einbezogen sowie die Zukunftsfähigkeit der Regionen in Deutschland betrachtet.

Pressemitteilung Verband der Sparda-Banken vom 10. Juni 2025

Die Immobilienpreise in Deutschland starteten so in das Jahr 2025, wie sie das Jahr 2024 beendet hatten: mit einem Anstieg. Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) erreichte im ersten Quartal dieses Jahres 180,5 Punkte und übertraf damit den Wert aus dem Anfangsquartal 2024 um 3,3 %. Gegenüber dem Schlussquartal 2024 verzeichnete der Index einen Zuwachs um 1,2 %.

Die dem Index zugrunde liegenden Zahlen werden seit 2010 Quartal für Quartal von vdpResearch erhoben. Sie decken die Preisentwicklungen auf dem gesamten deutschen Markt für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien ab und basieren – im Gegensatz zu anderen Preisindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten.

Immobilienpreise starten mit Rückenwind ins Jahr

Größter Treiber für den Anstieg der Preise im ersten Quartal 2025 waren die Wohnimmobilienpreise, die im Vergleich zu den ersten drei Monaten des Jahres 2024 um 3,6 % anzogen. Verglichen mit dem vierten Quartal 2024 betrug das Plus 1,2 %. Positiv – mit Steigerungen um 2,3 % auf Jahressicht und 1,0 % auf Quartalssicht – entwickelten sich auch die Preise für Gewerbeimmobilien, die sich aus Büro- und Einzelhandelsimmobilienpreisen zusammensetzen.

“Die Preisentwicklung zu Jahresbeginn ist positiv, sie sollte aber nicht überbewertet werden.” Jens Tolckmitt

“Die Immobilienpreise in Deutschland konnten den Aufwind aus dem Vorjahr nutzen und sind durchweg mit Zuwächsen in das Jahr 2025 gestartet”, kommentierte Jens Tolckmitt (vdp-Hauptgeschäftsführer). Allerdings sei zu berücksichtigen, dass einige potenziell marktrelevante Nachrichten erst gegen Ende des ersten Quartals aufgekommen seien. Diese bildeten sich noch nicht in den Indexdaten des ersten Quartals ab. Als Beispiele nannte er die drohenden Handelskonflikte sowie die Ankündigung schuldenfinanzierter Investitionen in Deutschland. “Die Preisentwicklung zu Jahresbeginn ist positiv, sie sollte aber nicht überbewertet werden.” Zumal das Transaktionsvolumen noch verhalten sei – vor allem auf dem Gewerbeimmobilienmarkt. In den Monaten Januar bis März dieses Jahres hätte sich die Entwicklung der letzten Quartale bestätigt. “Abzuwarten ist aber, ob die Preise im zweiten Quartal die recht deutliche Aufwärtsbewegung bestätigen können.”

Wohnimmobilien: Deutliche Preissteigerungen bei Mehrfamilienhäusern

Das Plus bei den Wohnimmobilienpreisen in Höhe von 3,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal lässt sich insbesondere auf die Entwicklung der Preise für Mehrfamilienhäuser zurückführen, die in dem Zeitraum um 4,8 % zulegten. Das selbst genutzte Wohneigentum, zu dem Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zählen, verzeichnete gegenüber dem Anfangsquartal 2024 einen Anstieg um 2,3 %. Auch beim Vergleich zum direkten Vorquartal fiel die Preisdynamik bei selbst genutztem Wohneigentum mit +0,7 % spürbar geringer aus als bei Mehrfamilienhäusern mit +1,7 %. Insgesamt ergab sich eine Erhöhung der Wohnimmobilienpreise um 1,2 % gegenüber dem vierten Quartal 2024.

Aufgrund der immer größer werdenden Wohnungsknappheit wiesen die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern zu Beginn dieses Jahres weiterhin Zuwächse auf. Die Steigerungsrate betrug 4,3 % auf Jahressicht. Gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, gingen die Renditen von Mietobjekten im Vorjahresvergleich um 0,4 % zurück. Dies stellt den ersten Rückgang seit dem zweiten Quartal 2022 dar und sei, so Tolckmitt, auf die gestiegene Investorennachfrage nach Mehrfamilienhäusern und die damit einhergehenden Preissteigerungen zurückzuführen, die durch die Mietsteigerungen nicht vollständig kompensiert werden konnten.

“Die Herausforderungen in der Wohnungspolitik könnten für die neue Bundesregierung kaum größer sein.” Jens Tolckmitt

“Der Mangel an Wohnraum wird immer größer. Für die neue Bundesregierung und das Bundesbauministerium könnten die Herausforderungen in der Wohnungspolitik kaum größer sein. Es bedarf dringend schnell wirksamer Impulse, mit denen der Wohnungsbau angekurbelt wird”, betonte Tolckmitt. Der Koalitionsvertrag enthalte dazu vielversprechende Ansätze. “Was am Ende zählt, ist die Umsetzung und das Ergebnis. Wir wünschen der neuen Bundesbauministerin Verena Hubertz viel Erfolg und freuen uns auf den fortgesetzten Austausch und die Zusammenarbeit mit ihr und dem Team des Bauministeriums.”

Wohnen Top 7: Höhere Preisdynamik als im gesamten Bundesgebiet

Verglichen mit dem gesamten Bundesgebiet stiegen die Wohnimmobilienpreise in den Top 7-Städten im Anfangsquartal 2025 noch etwas dynamischer an: Im Durchschnitt verteuerten sich Wohnimmobilien in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart um 4,6 % im Vergleich zum ersten Quartal 2024.

Unter den Top 7-Städten zogen die Preise für Wohnobjekte am stärksten in Frankfurt am Main und Köln auf Jahressicht an (jeweils +5,2 %). In Stuttgart fiel der Zuwachs mit 1,9 % am geringsten aus. Auch auf Quartalssicht konnte Baden-Württembergs Hauptstadt mit einem Preisanstieg von 0,9 % nicht mit der Entwicklung der anderen sechs Metropolen mithalten. Im Durchschnitt war für die Top 7-Städte eine Wachstumsrate von 1,8 % festzustellen. Frankfurt am Main konnte sich mit +2,6 % und Berlin mit +2,0 % an die Spitze setzen.

In allen sieben Metropolen zogen die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern weiter an. Im Durchschnitt belief sich das Plus auf 4,4 %. Köln wies dabei mit 2,4 % das geringste Mietwachstum auf. Demgegenüber war die Steigerungsrate in Deutschlands Hauptstadt mit 4,9 % mehr als doppelt so hoch. Dahinter folgten Frankfurt am Main und Stuttgart mit einem Anstieg der Neuvertragsmieten von jeweils 4,7 %. Die Renditen von Mietobjekten, gemessen am vdp-Liegenschaftszinsindex, gingen in den Top 7-Städten durchschnittlich um 0,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal zurück, wobei sich eine recht hohe Spreizung zeigte: Während Köln mit -2,9 % und Stuttgart mit +2,6 % die Ausreißer darstellten, bewegten sich die Renditeveränderungen in den anderen fünf Metropolen zwischen -0,9 % und +0,4 %.

Gewerbeimmobilien: Preise für Büros und Handelsobjekte ziehen an

Die Zunahme der Gewerbeimmobilienpreise um 2,3 % gegenüber dem Auftaktquartal 2024 beruhte auf positiven Preisentwicklungen sowohl bei Büroimmobilien als auch bei Einzelhandelsimmobilien. Während sich Büros im ersten Quartal 2025 um 2,4 % verteuerten, zogen die Preise für Handelsobjekte um 2,0 % an. Auch beim Preisvergleich mit dem direkten Vorquartal waren die Zuwächse bei Büroobjekten mit 1,1 % etwas höher als bei Einzelhandelsimmobilien mit 0,6 %. Aus diesen beiden Wachstumsraten speiste sich die Erhöhung der Gewerbeimmobilienpreise auf Quartalssicht um 1,0 %.

Ähnliche Entwicklungen wiesen Büro- und Handelsobjekte auch bei den Neuvertragsmieten auf.  Bei Büros stand ein Anstieg um 3,1 %, bei Handelsimmobilien um 2,3 % – jeweils im Vergleich zum Vorjahresquartal – zu Buche. Auf Quartalssicht betrug das Plus 1,0 % bzw. 0,4 %. Die Renditen, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex, stiegen bei Büroimmobilien im Jahresvergleich um 0,6 %, bei Einzelhandelsimmobilien um 0,3 %. Im Quartalsvergleich waren mit -0,1 % und -0,2 % erstmals seit 2021 bzw. seit 2019 wieder negative Wachstumsraten bei Büro- und Handelsobjekten festzustellen.

Neue Bundesregierung bei Verbesserung des Wohnungsangebots gefordert

“Auch wenn wir bei Gewerbeimmobilien jetzt das vierte Quartal in Folge jeweils leichte Zuwächse gesehen haben, können wir noch nicht von einer anhaltenden Aufschwungphase auf dem Gewerbeimmobilienmarkt ausgehen – die wirtschaftliche und die geopolitische Entwicklung sind weiterhin Unsicherheitsfaktoren”, stellte Tolckmitt heraus.

“Zu erwarten sind weiter anziehende Neuvertragsmieten und Wohnimmobilienpreise.” Jens Tolckmitt

Optimistischer ist er beim Blick auf den Wohnimmobilienmarkt. Die nach wie vor sehr hohe und ungestillte Nachfrage nach Wohnraum wird den Wohnimmobilienmarkt weiter stabilisieren. Zu erwarten sind weiter anziehende Neuvertragsmieten und Preise sowohl für Mehrfamilienhäuser als auch für selbst genutztes Wohneigentum.” Der Nachfrageüberhang im Wohnungsmarkt wird sich nur mittelfristig und nur mit engagierten angebotsorientierten politischen Impulsen für den Wohnungsneubau abmildern lassen, erklärte Tolckmitt.

vdp-Immobilienpreisindex Q1/2025: Der vdp veröffentlicht vierteljährlich den Immobilienpreisindex.

Quelle: Pressemitteilung vdp vom Mai 2025

• Expert*innen des HWWI analysieren die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand
• Durchschnittskosten für Wohneigentum real um 2,8 Prozent gefallen
• Größte Metropolen besonders vom Preisrückgang betroffen

Der Abwärtstrend bei den Immobilienpreisen in Deutschland hat sich im Jahr 2024 fortgesetzt, aber deutlich abgeschwächt. Im Durchschnitt aller Landkreise und kreisfreien Städte sanken die Kosten für Eigentumswohnungen im Bestand gegenüber dem Vorjahr real, also unter Berücksichtigung der Inflationsrate von 2,2 Prozent, um 2,8 Prozent. Im Jahr 2023 lagen die Preise real noch 10,1 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Dies sind zentrale Ergebnisse der Studie “Postbank Wohnatlas 2025”. Die Untersuchung führten Expert*innen des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank durch. Ihre Berechnungen zeigen, in welchen Regionen die Preise besonders stark gefallen bzw. gestiegen sind und wie hoch der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Jahr 2024 war.

Investition kann sich jetzt lohnen

“In vielen Regionen Deutschlands sind die Immobilienpreise gesunken, da die Nachfrage trotz gestiegener Reallöhne leicht nachgelassen hat. Eine Folge hoher Zinsen, unsicherer Förderbedingungen und steigender Lebenshaltungs-, Bau- und Renovierungskosten”, sagt Manuel Beermann  (Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank  Deutschland). “Da wir nur von einer Preisdelle ausgehen, auf die wieder steigende Kaufpreise für Wohnimmobilien folgen, kann sich eine Investition jetzt lohnen. Dies gilt mit Blick auf die sehr geringe Bautätigkeit und der daraus folgenden Angebotsknappheit umso mehr. Ob sich die Finanzierung einer Immobilie tatsächlich rechnet, hängt im Einzelfall von der Finanzkraft des Käufers oder der Käuferin und der Lage des Objekts ab.”

Überdurchschnittlicher Preisrückgang in den Big 7 und den Landkreisen

Die sieben größten deutschen Städte (“Big 7”) waren vom Preisrückgang gegenüber dem Vorjahr besonders betroffen. Dort sanken 2024 die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt über alle sieben Metropolen real um 3,1 Prozent. Im Durchschnitt über alle sonstigen Großstädte gingen die Preise real um 2,2 Prozent zurück, in den Mittelstädten waren es real minus 2,8 Prozent und in den Landkreisen minus 2,9 Prozent.

“Nach mehreren Jahren besonders starken Wachstums sind die Immobilienmärkte in den Metropolregionen nach wie vor überhitzt. In den beliebten Großstädten und ihrem Umland sind die Bereinigungen inzwischen besonders deutlich zu spüren. Trotzdem bewegen sich die Preise für Eigentumswohnungen beispielsweise im Großraum München oder Hamburg derzeit noch auf einem sehr hohen Niveau, das nicht immer gerechtfertigt ist”, sagt Beermann.

Stärkster Preisrückgang in Sachsen – Deutliche regionale Unterschiede bei Immobilienpreisen

Unter den Bundesländern fiel der durchschnittliche Preisrückgang in Sachsen über alle Landkreise und kreisfreien Städte mit real minus 4,4 Prozent am stärksten aus. Auch in Bayern (-3,9 Prozent), Hessen (-3,7 Prozent), Baden-Württemberg (-3,5 Prozent) und Rheinland-Pfalz (-3,4 Prozent) wurde Wohneigentum im Durchschnitt aller Regionen des jeweiligen Bundeslandes deutlich günstiger. In Thüringen stiegen die Immobilienpreise dagegen leicht um 0,2 Prozent. Betrachtet man die Landkreise und kreisfreien Städte, so sanken die Kaufpreise inflationsbereinigt am stärksten im brandenburgischen Kreis Dahme-Spreewald (-17,5 Prozent) und im thüringischen Kreis Saalfeld-Rudolstadt (-12,7 Prozent). Gegen den Trend gab es vereinzelt auch deutliche Preissteigerungen gegenüber dem Vorjahr. Am höchsten waren sie im thüringischen Kreis Altenburger Land (+57,5 Prozent) und in der kreisfreien Stadt Dessau-Roßlau (+17,3 Prozent) in Sachsen-Anhalt.

Metropolen und ihr Umland bleiben teuer

Den höchsten realen Preisrückgang gegenüber dem Vorjahr unter den sieben größten deutschen Städten verzeichnete Stuttgart mit minus 5,6 Prozent. Auch in München sanken die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand, und zwar real um durchschnittlich 3,5 Prozent. Dennoch bleibt die bayerische Landeshauptstadt ein teures Pflaster. Nirgendwo sonst in Deutschland mussten Kaufinteressierte im vergangenen Jahr mehr für den Quadratmeter bezahlen – im Schnitt 8.787 Euro. Zweitteuerste Stadt unter den Big 7 war Hamburg mit durchschnittlich 6.191 Euro vor Frankfurt am Main mit 6.160 Euro pro Quadratmeter.

Kostspielige Metropolen

Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im Bestand in den sieben größten deutschen Städten

Quadratmeterpreis 2024 in Euro / Kaufpreisveränderung 2023-2024 in Prozent (inflationsbereinigt)

1. München 8.787 Euro/qm; -3,5 %

2. Hamburg 6.191 Euro/qm; -2,8 %

3. Frankfurt am Main 6.160 Euro/qm; -2,5 %

4. Berlin 5.742 Euro/qm; -3,3 %

5. Düsseldorf 5.006 Euro/qm; -2,2 %

6. Köln 4.881 Euro/qm; -1,8 %

7. Stuttgart 4.699 Euro/qm; -5,6 %

Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

Auch im Umland der Big 7 sind die Kaufpreise inflationsbereinigt fast überall gesunken. Die stärksten realen Preisrückgänge im Speckgürtel der Metropolen verzeichneten die Landkreise Dahme-Spreewald (-17,5 Prozent) und Oder-Spree (-9,9 Prozent) bei Berlin sowie der Landkreis Starnberg im Umland von München mit ebenfalls minus 9,9 Prozent. Vereinzelt sind die Preise aber auch gestiegen: Im Landkreis Barnim bei Berlin um 2,5 Prozent und in Duisburg, das zur Metropolregion Düsseldorf gehört, um 0,6 Prozent. Insgesamt bleiben die Preise in und um Metropolen auf hohem Niveau, insbesondere in und um München.

Auch Ferienregionen von Preisrückgang betroffen

Auch die beliebten Ferienregionen an der Nord- und Ostseeküste und dem Alpenrand waren im Jahr 2024 fast überall von sinkenden Quadratmeterpreisen betroffen. Trotzdem bleiben die Immobilienkosten dort wie auch in weiten Teilen Süddeutschlands auf hohem Niveau. Das gilt besonders für den Kreis Nordfriesland, zu dem die beliebten Ferieninseln Sylt, Föhr und Amrum gehören. Hier kostete der Quadratmeter im Bestand 2024 durchschnittlich 8.331 Euro – der zweithöchste Wert in ganz Deutschland. Doch auch in Nordfriesland sanken die Preise im Vergleich zum Vorjahr real um minus 8,1 Prozent.

Den geringsten Preisrückgang unter den zehn Regionen mit den höchsten Quadratmeterpreisen verzeichnete der Landkreis Aurich: In der niedersächsischen Ferienregion, zu der die Inseln Juist, Norderney und Baltrum gehören, sanken die Preise für Eigentumswohnungen im Jahr 2024 real nur um minus 1,9 Prozent. Vereinzelt stiegen die Immobilienkosten an der Küste auch: im Kreis Wesermarsch real um 8,7 Prozent, im Kreis Wittmund um 3 Prozent, im Kreis Cuxhaven um 2,6 Prozent (alle Niedersachsen) und im Kreis Schleswig-Flensburg (Schleswig-Holstein) um 7,6 Prozent.

Top 10 der teuersten Regionen

Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im Bestand in deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten

Quadratmeter-Preis 2024 in Euro / Kaufpreisveränderung in Prozent (inflationsbereinigt)

1. München, Stadt 8.787 Euro/qm; -3,5 %
2. Nordfriesland, Lkr. 8.331 Euro/qm; -8,1 %
3. Miesbach, Lkr. 7.829 Euro/qm; -6,2 %
4. München, Lkr. 6.708 Euro/qm; -4,7 %
5. Starnberg, Lkr. 6.630 Euro/qm; -9,9 %
6. Aurich, Lkr. 6.230 Euro/qm; -1,9 %
7. Hamburg, Stadt 6.191 Euro/qm; -2,8 %
8. Frankfurt am Main, Stadt 6.160 Euro/qm; -2,5 %
9. Garmisch-Partenkirchen, Lkr. 6.132 Euro/qm; -4,9 %
10. Ebersberg, Lkr. 5.751 Euro/qm; -4,1 %

Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

Besonders günstig sind die Kaufpreise nach wie vor in den meisten Regionen Mitteldeutschlands. Im Durchschnitt kostete eine Bestandswohnung 2024 über alle sächsischen Landkreise und kreisfreien Städte 1.743 Euro pro Quadratmeter. In Thüringen waren es im Schnitt 1.613 Euro und in Sachsen-Anhalt nur 1.448 Euro. Die günstigste Region für Immobilienkäufer*innen war 2024 der Vogtlandkreis in Sachsen. Dort kostete Wohneigentum durchschnittlich nur 917 Euro pro Quadratmeter. Auch im thüringischen Landkreis Greiz (951 Euro) und im sächsischen Erzgebirgskreis (995 Euro) lagen die Quadratmeterpreise im vergangenen Jahr im dreistelligen Bereich.

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2025

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisanalyse, die den ersten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann /Senior Researcherin Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI)), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

Pressemitteilung 28. Juni 2025 Postbank

Nachdem die Immobilienpreise in Deutschland im Jahr 2023 rückläufig waren, konnten sie sich im Jahr 2024 leicht erholen. Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) erreichte 178,4 Punkte im vierten Quartal 2024. Damit lag er 1,8 % oberhalb des Wertes aus dem vierten Quartal 2023. Gegenüber dem direkten Vorquartal belief sich der Preisanstieg auf 0,6 %.

Die dem vdp-Index zugrunde liegenden Zahlen werden seit 2010 quartalsweise von vdpResearch erhoben. Sie decken die Preisentwicklungen auf dem gesamten deutschen Markt für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien ab und basieren – im Gegensatz zu anderen Preisindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten.

Ursächlich für den Preisanstieg im vierten Quartal 2024 war vor allem die positive Entwicklung der Wohnimmobilienpreise. Im Vergleich zum Abschlussquartal 2023 nahmen diese um 2,1 % zu. Vom dritten zum vierten Quartal 2024 betrug das Plus 0,7 %. Erstmals seit Mitte 2022 wiesen auch die Preise für Gewerbeimmobilien, die sich aus Büro- und Einzelhandelsimmobilienpreisen zusammensetzen, in Summe wieder ein Wachstum beim Vergleich mit dem Vorjahresquartal auf (+0,5 %). Gegenüber dem direkten Vorquartal erhöhten sich die Preise für Gewerbeimmobilien um 0,3 %.

“Die Entwicklung der Immobilienpreise ist wieder durchgängig positiv, aber eine dynamische Aufwärtsbewegung ist noch nicht in Sicht”. Jens Tolckmitt

„Die Entwicklung der Immobilienpreise im Jahr 2024 ist wieder durchgängig positiv, was die vor einigen Quartalen eingetretene Stabilisierung verfestigt. Angesichts der wirtschaftlichen und geopolitischen Rahmenbedingungen ist das durchaus bemerkenswert“, stellte  Jens Tolckmitt (vdp-Hauptgeschäftsführer) heraus. „Eine dynamische Aufwärtsbewegung ist aber weiterhin nicht in Sicht. Vor allem am Gewerbeimmobilienmarkt herrscht weiterhin Zurückhaltung. Dort hält die Seitwärtsbewegung an.“

Wohnimmobilien: Preise für Mehrfamilienhäuser legen deutlich zu

Der Anstieg der Wohnimmobilienpreise in Deutschland um 2,1 % gegenüber dem vierten Quartal 2023 beruhte insbesondere auf der positiven Entwicklung der Preise für Mehrfamilienhäuser, die im gleichen Zeitraum um 2,9 % gegenüber dem Schlussquartal 2023 zulegten. Die Preisentwicklung des selbst genutzten Wohneigentums, zu dem Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zählen, fiel dagegen mit +1,2 % etwas geringer aus. Beim Preisvergleich mit dem direkten Vorquartal standen Wachstumsraten von 1,1 % bei Mehrfamilienhäusern sowie von 0,3 % bei selbst genutztem Wohneigentum zu Buche – beide Entwicklungen zusammen ergaben ein Plus der Wohnimmobilienpreise vom dritten zum vierten Quartal 2024 in Höhe von 0,7 %.

Folge des immer weiter zunehmenden Wohnungsmangels in Deutschlands war neben den beobachteten Preissteigerungen auch ein erneuter Anstieg der Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern um 4,6 % auf Jahres- und um 1,0 % auf Quartalssicht. Die Renditen von Mietobjekten, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, nahmen gegenüber dem vierten Quartal 2023 um 1,6 % zu. Dies bedeutete den geringsten Renditezuwachs seit dem dritten Quartal 2022.

„Es ist völlig unverständlich, dass die Wohnungspolitik im Wahlkampf nur eine Nebenrolle spielt.“ Jens Tolckmitt

„Dass die Wohnungspolitik im aktuellen Bundestagswahlkampf – wenn überhaupt – nur eine Nebenrolle spielt, ist völlig unverständlich. Die Schaffung von mehr Wohnraum gehört zu den aktuell drängendsten politischen und sozialen Aufgaben, sie birgt in gesellschaftlicher Hinsicht großen Konfliktstoff. Die neue Bundesregierung wird hier besonders gefordert sein, schnell umfassende und zielführende Maßnahmen zu ergreifen, die den Wohnungsbau vor allem in den Großstädten ankurbeln“, erklärte Tolckmitt.

Wohnen Top 7: Durchweg Preisanstiege im Jahres- und Quartalsvergleich

Im Vergleich zum gesamten Bundesgebiet zogen die Wohnimmobilienpreise in den Top 7-Städten im vierten Quartal 2024 noch etwas stärker an. Wohnobjekte in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verteuerten sich im Durchschnitt um 2,3 % gegenüber dem Abschlussquartal 2023. Im Vergleich zum direkten Vorquartal war in den Metropolen ein Preisanstieg in Höhe von durchschnittlich 0,9 % festzustellen.

Alle Top 7-Städte wiesen sowohl im Jahres- als auch im Quartalsvergleich Preiszuwächse auf. Gegenüber dem Abschlussquartal 2023 fiel das Wachstum in Köln mit 3,8 % am höchsten aus. Wogegen sich in Stuttgart (0,3 %) und Düsseldorf (0,8 %) nur leichte Zuwachsraten zeigten. Beim Vergleich mit dem dritten Quartal 2024 reichte die Spanne der Preisanstiege bei den Wohnimmobilien in den Metropolen von 0,4 % Stuttgart bis zu 1,4 % in Köln und München.

Durchweg positiv entwickelten sich in den Top 7-Städten die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern. Im Durchschnitt belief sich der Anstieg auf 3,9 %. Die geringste Erhöhung zeigte sich dabei in Köln mit 2,6 %. Stuttgart wies wiederum mit 4,6 % die stärkste Erhöhung der Neuvertragsmieten auf, gefolgt von Berlin (4,4 %). Das Renditewachstum, gemessen am vdp-Liegenschaftszinsindex, betrug in den Top 7-Städten durchschnittlich 1,4 % gegenüber dem Vorjahresquartal 2023, wobei die einzelnen Entwicklungen uneinheitlich waren. Während die Rendite in Köln fiel (-1,5 %), erhöhte sie sich in den anderen sechs Metropolen, am deutlichsten in Stuttgart (+4,0%).

Gewerbeimmobilien: Büropreise ziehen erstmals seit 2022 wieder etwas an

Zum leichten Anstieg der Gewerbeimmobilienpreise um 0,5 % auf Jahres- und um 0,3 % auf Quartalssicht trugen insbesondere die Büroimmobilienpreise bei. Büros verteuerten sich zwischen den Schlussquartalen 2023 und 2024 um 0,7 %. Dies war auf Jahressicht die erste Preiszunahme bei Büroimmobilien seit dem dritten Quartal 2022. Gegenüber dem direkten Vorquartal bewegten sich die Büropreise um 0,2 % nur minimal aufwärts. Die Einzelhandels-Immobilienpreise verzeichneten im vierten Quartal 2024 einen geringfügigen Preisrückgang in Höhe von 0,2 % im Vergleich zum vierten Quartal 2023. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 notierten die Preise für Handelsimmobilien dagegen um 0,4 % höher.

Büro- und Einzelhandelsobjekte wiesen im Schlussquartal 2024 Zuwächse sowohl bei Renditen als auch bei Neuvertragsmieten auf. Während sich der Anstieg der Mieten bei Büros auf 2,7 % belief, stand bei Handelsimmobilien ein Mietplus von 3,0 % zu Buche – jeweils verglichen mit dem vierten Quartal 2023. Die positiven Renditeentwicklungen, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex, betrugen bei Büroimmobilien auf Jahressicht 2,0 %, bei Handelsobjekten 3,2 %.

Ausblick: „Wettbewerbsfähigkeit Deutschlands muss gestärkt werden“

Die noch amtierende Bundesregierung hat ihre Konjunkturprognose kürzlich erneut deutlich nach unten korrigiert und erwartet für 2025 nun nur noch ein Wirtschaftswachstum in Höhe von 0,3 %. In den Jahren 2023 und 2024 war die deutsche Wirtschaft sogar geschrumpft. Vor diesem Hintergrund betonte Tolckmitt: „Deutschland steht vor einem entscheidenden Jahr. Es muss gelingen, endlich spürbare wirtschaftspolitische Impulse zu setzen. Das würde die Wettbewerbsfähigkeit Deutschlands stärken, Wirtschaftswachstum stimulieren und sich so auch positiv auf den Immobilienmarkt auswirken.“

„Eine belastbare Einschätzung der zukünftigen Preisentwicklung ist mit großen Unsicherheiten behaftet.“ Jens Tolckmitt

Er ergänzte, dass eine belastbare Einschätzung der zukünftigen Preisentwicklung mit großen Unsicherheiten behaftet sei. Viel hänge von der wirtschaftlichen Entwicklung und davon ab, ob die Investorennachfrage in den nächsten Quartalen anziehe. Zudem sei weiterhin die langfristige Auswirkung mobilen Arbeitens auf die Nutzung von Büroimmobilien ungewiss.

vdp-Immobilienpreisindex Q4/2024: Der vdp veröffentlicht vierteljährlich den Immobilienpreisindex.

Quelle: Pressemitteilung vdp vom Februar 2025

Das Market Intelligence & Foresight Team des Immobilienberaters Colliers hat einen Ausblick auf das Immobilienjahr 2025 veröffentlicht. Unter dem Leitthema „Transformation von heute. Weichenstellung für morgen“ untersucht der Bericht branchenrelevante Entwicklungen in Deutschland und leitet die Auswirkungen auf die verschiedenen Nutzungsarten ab.

Moderates Wirtschaftswachtsum, Finanzierungsumfeld bleibt herausfordernd

Nach einer Stagnation der Wirtschaft zum Jahresende 2024 wird für 2025 ein moderates Wirtschaftswachstum von 0,6 Prozent in Deutschland erwartet. Im Jahresdurchschnitt wird eine Inflationsrate von 2,0 Prozent prognostiziert. Dies sollte die Bereitschaft der EZB zu einem Voranschreiten auf ihrem Zinssenkungspfad erhöhen. Zum Jahresende könnte der Leitzins auf rund 2 Prozent von aktuell 3,4 Prozent sinken. Durch die Mitte 2024 eingeleitete Zinswende haben sich die Finanzierungsbedingungen für Immobilieninvestoren stabilisiert, wenngleich auf höherem Niveau als vor 2022. Bei den 10-jährigen SWAP-Rates gehen die meisten Prognosen für 2025 von einer stabilen Entwicklung aus. Beim 3-Monats-EURIBOR zeigt die Entwicklung nach unten, was variable Finanzierungen im Jahresverlauf 2025 günstiger macht.

Transformationsprozesse bieten zahlreiche Handlungsfelder für Bau- und Immobiliensektor

Achim Degen, CEO bei Colliers in Deutschland, sagt: „Die Herausforderungen für die Immobilienbranche bleiben auch im Jahr 2025 vielfältig. Der zunehmende Entscheidungswille auf Mieter- und Investorenseite wird wieder zu mehr Tansaktionsvolumina führen. Handlungsdruck ergibt sich aus bestehender und zukünftiger Regulatorik, der notwendigen Positionierung im Wettbewerb und marktprägenden Trends wie der Transformation der Städte und den Auswirkungen des Klimawandels.” So nimmt die Immobilienbranche nicht zuletzt auch angesichts knapper kommunaler Kassen eine Schlüsselrolle beim Stadtumbau und der Bewältigung drängender Probleme wie dem Wohnraummangel und der Bekämpfung der Verödung der Innenstädte ein. Vitale, lebenswerte Städte mit bedarfsgerechtem Flächenangebot wiederum ziehen Investoren und zukunftsfähige Nutzungen an. Es stehen im Wahljahr 2025 deshalb nicht nur parteipolitisch richtungsweisende Entscheidungen an.

Die Entwicklung in den einzelnen Nutzungsarten 2025

Büro 

Im Bürosegment erwartet Colliers 2025 auf der Investorenseite wieder vermehrt institutionelle Akteure, bei weiterhin aktiven Privatinvestoren. Der Fokus, auch von Finanzierern, liegt vielfach weiter auf dem Core-Segment und Produkten in Top-Lagen. Für das Jahr 2025 prognostiziert Colliers eine Bruttoanfangsrendite in den Top-7-Städten zwischen 4,30 und 4,90 Prozent. In der Bürovermietung steigt die Zahl der Gesuche zwar wieder moderat, was belegt, dass die Talsohle durchschritten ist. Allerdings ist auch für 2025 weiter eine unterdurchschnittliche Nachfrage bei den Großgesuchen zu erwarten. Vermietungschancen ergeben sich beispielweise bei Unternehmen im Restrukturierungsprozess oder im Rahmen der Umsetzung von Nachhaltigkeitsstrategien.

Einzelhandel

2025 ist im Einzelhandel mit höheren Konsumausgaben durch erwartbar steigende Realeinkommen zu rechnen. Optimistisch stimmt, dass das ausgeprägte Preisbewusstsein und das angebotsfokussierte Konsumverhalten der Verbraucher im Laufe des Jahres 2024 wieder abgenommen haben. Im lebensmittelgeankerten Retail- und Fachmarktbereich zeigen laut Colliers wieder leicht sinkende Renditen, dass diese Betriebsform weiterhin im Fokus risikoaverser Investoren bleibt. Das Segment der Shopping-Center wird bei Value-Add- und opportunistischen Investoren aufgrund der seit Jahren vollzogenen Preiskorrekturen wieder mehr in den Fokus rücken. Hier zeigen sich Umnutzungspotenziale durch attraktive Mischnutzungskonzepte.

Wohnen

Im kommenden Jahr erwartet Colliers eine stärkere Investmentaktivität in allen Wohnsegmenten durch verbesserte Finanzierungsbedingungen und gute Produktverfügbarkeit. Das große Steigerungspotenzial der Durchschnittsmieten auf die am Markt erzielbaren Neuvermietungsmieten, das in Deutschland aktuell bei 33 Prozent und in den Großstädten teilweise sogar erheblich höher liegt, machen im aktuellen Umfeld insbesondere Value-Add-Investments äußerst attraktiv. Die Angebotssituation am Mietwohnungsmarkt wird sich nochmals verschärfen. Für 2025 ist mit einem Einbruch der Neubaufertigstellungszahlen um rund 30 Prozent auf nur noch knapp über 200.000 Wohnungen zu rechnen. Abzuwarten bleibt, was sich durch den Gesetzgeber an Rahmenbedingungen für den Mietwohnungsmarkt verändern wird.

Industrie & Logistik

In der relativen Betrachtung mit anderen Nutzungsarten steht der Industrie- und Logistikmarkt aus Investorensicht überwiegend gut dar. Mietwachstumspotenziale sind weiterhin vorhanden, wenngleich mit etwas geringeren Steigerungsraten und differenzierter als in den vergangenen Jahren. Da gleichzeitig das Angebot zulegt, wird allerdings 2025 das Thema Incentives eine zunehmende Rolle spielen. Für Core-Produkte hat sich die Spitzenrendite 2024 bei 4,75 Prozent eingependelt, die sich 2025 nicht nennenswert verändern sollte. Investoren planen, ihren Logistikimmobilienanteil auszubauen, sind aber sensibler was Lage, Mieterbonität und Objektqualität anbelangt.

Hotel

Der Hotelmarkt in Deutschland hat sich über den Sommer 2024 endgültig von der Corona-Pandemie erholt. Er knüpft mit starken Übernachtungs- und Umsatzzahlen wieder an das Jahr 2019 an. 69 Prozent der Hotelbetreiber planen, im Jahr 2025 zu expandieren, wobei sich dies überwiegend auf Bestandsimmobilien beziehen wird. Durch mehr Einzel- und Portfoliotransaktionen wird das Transaktionsvolumen im Jahr 2025 auf dem Hotelinvestmentmarkt ansteigen, ausgehend vom dem noch niedrigen Niveau der Vorjahre. Die Bruttoanfangsrenditen haben sich stabilisiert und liegen je nach Standort zwischen 5,50 und 6,50 Prozent. Für 2025 prognostiziert Colliers eine leichte Reduktion um 0,25 Basispunkte im Top Segment.

Interessierte finden den ausführlichen Bericht auf der Website von Colliers International.

Quelle: Presse Colliers 2024-12

Das Jahr endet, wie es begonnen hat – mit einem Bauzins von um die drei Prozent. Wie sich die stabilen Zinsen in 2024 auf das Kaufverhalten von Immobilieninteressierten ausgewirkt haben, ob sich die Seitwärtsbewegung der Zinskurve auch zum Jahresbeginn 2025 fortsetzen wird, und warum Bestandsimmobilien derzeit attraktiv sind, darüber berichtet Michael Neumann (Vorstandsvorsitzender Dr. Klein Privatkunden AG).

Stabile Zinsen auch zum Jahresende

Blickt man auf die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen in 2024 zurück, ist Konstanz das Wort des Jahres. Denn nichts beschreibt den steten Seitwärtsverlauf der Zinskurve in den vergangenen zwölf Monaten treffender. Mit weniger als 0,5 Prozentpunkten Schwankungsbreite bewegte sich der repräsentative Dr. Klein Bestzins für eine 10-jährige Baufinanzierung über das Jahr hinweg um die drei Prozent. Aktuell beträgt er 2,90 Prozent (Stand: 9.12.2024) – der niedrigste Wert des Jahres. Das stabile Zinsniveau haben Kaufinteressierte längst als das neue Normal akzeptiert. „Wir sehen wieder deutlich mehr Käufe als im Vorjahr“, so Neumann. „Das liegt unter anderem an den Bauzinsen, die in diesem Jahr attraktiver waren als in den Jahren 2022 und 2023. Aber auch andere Rahmenbedingungen für den Immobilienkauf haben sich verbessert: Die Einkommen sind gestiegen, die Inflation ist auf ein moderates Level zurückgekehrt, und die Immobilienpreise sind insgesamt gesunken. Alles zusammen macht den Kauf von Wohneigentum wieder deutlich leistbarer.“

Bauzinsentwicklung: Weiter seitwärts – oder doch nicht?

Dass sich die Seitwärtsbewegung auch in den kommenden Wochen fortsetzen wird, scheint für den Vorstandsvorsitzenden von Dr. Klein sicher. „Der Markt geht von einer erneuten Zinssenkung der Europäischen Zentralbank in diesem Monat aus. Dieses Szenario ist bereits in den aktuellen Bauzins eingepreist, Zinsschwankungen sind daher bis zum Jahresende und auch darüber hinaus nicht zu erwarten.“ Auch im weiteren Jahresverlauf geht Neumann grundsätzlich von stabilen Zinsen aus. Allerdings könnten innen- wie außenpolitische Entwicklungen doch Einfluss auf diese haben. Dazu Neumann: „Wir brauchen in Deutschland schnell eine Regierungsbildung, eine klare Führung und ein solides Umfeld für die Wirtschaft. Dies wäre meines Erachtens der benötigte Nährboden, damit sich die wirtschaftliche Lage, wenn sicherlich auch langsam, perspektivisch wieder verbessern kann. Geschieht dies nicht, wären unter Umständen steigende Zinsen möglich.“

Auch Trumps Pläne zu Steuern, Ausgaben und Zöllen werden vermutlich umfassende wirtschaftliche Auswirkungen haben, möglicherweise auch auf Europa. So könnten beispielsweise Handelsbarrieren den Wettbewerb einschränken oder zu höheren Produktionskosten führen. Beides würde eine Verteuerung der Wirtschaftsgüter mit sich bringen, was wiederum der Inflation Auftrieb gäbe. Tritt dieses Szenario ein, würden die Notenbanken in den USA und in Europa entsprechend reagieren müssen.

Rückgang von Baugenehmigungen

Im November hat das Statistische Bundesamt Daten veröffentlicht, nach denen die Anzahl von Baugenehmigungen in diesem Jahr massiv rückläufig war. So sank die Anzahl der genehmigten Bauvorhaben bei den Einfamilienhäusern von Januar bis September 2024 um 25,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Bei Wohnungen lag der Rückgang bei 22,2 Prozent. „Die Zahlen decken sich mit unserer Beobachtung – das Neubaugeschäft liegt derzeit nahezu brach“, erklärt Neumann und empfiehlt Kaufinteressierten, sich auf dem Markt der Bestandsimmobilien umzuschauen. „Insbesondere ältere Häuser mit schlechteren Energieeffizienzwerten haben in den vergangenen Monaten teils deutliche Preisnachlässe verzeichnet und können eine gute Alternative für Käufer sein. Wichtig ist hierbei jedoch, dass die dann anstehenden energetischen Modernisierungsmaßnahmen mit in die finanzielle Kalkulation einfließen.“ Grundsätzlich bewertet Neumann den Zeitpunkt für den Erwerb von Wohneigentum momentan als sehr gut. Das könne sich im kommenden Jahr jedoch bereits wieder ändern: „Ich erwarte für 2025 leichte Preissteigerungen am Wohnimmobilienmarkt.“

Tendenz Baufinanzierungszinsen:

Kurzfristig: seitwärts ohne Ausschläge
Mittelfristig: Seitwärtsbewegung mit geringer Schwankungsbreite

Die seit Jahresbeginn festzustellende Stabilisierung der Immobilienpreise in Deutschland hielt auch im dritten Quartal 2024 an. Mit einem Wert von 177,3 Punkten übertraf der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) den Wert aus dem Vorquartal um 1,0 %. Im Vergleich zum dritten Quartal 2023 war allerdings mit -1,0 % noch ein Preisrückgang festzustellen. Die Zahlen, die dem vdp-Index zugrunde liegen, werden seit 2010 von vdpResearch quartalsweise erhoben. Sie decken die Preisentwicklungen auf dem gesamten deutschen Markt für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien ab und basieren – im Gegensatz zu anderen Preisindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten.

Treiber für den Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland waren die Wohnimmobilienpreise, die sich gegenüber dem direkten Vorquartal (Q3 2024 zu Q2 2024) um +1,1 % erhöhten. Gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3 2024 zu Q3 2023) stand bei den Wohnimmobilienpreisen dagegen noch ein leichtes Minus in Höhe von -0,2 % zu Buche.

Bei den Gewerbeimmobilienpreisen, die sich aus Büro- und Einzelhandelsimmobilienpreisen zusammensetzen, fiel die Entwicklung mit einem Preisrückgang von -4,7 % im Vorjahresvergleich weiterhin recht deutlich aus. Vom zweiten bis zum dritten Quartal dieses Jahres verzeichneten Gewerbeobjekte in Summe allerdings einen Preisanstieg in Höhe von +0,7 %.

“Noch zu früh, um von einem beginnenden nachhaltigen Aufschwung am Immobilienmarkt zu sprechen.” Jens Tolckmitt

“Schon das zweite Quartal in Folge weisen die Immobilienpreise ein positives Vorzeichen im Vergleich zum direkten Vorquartal auf”, berichtete Jens Tolckmitt (vdp-Hauptgeschäftsführer). “Die jüngste Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland ist ein Lichtblick inmitten eines ansonsten national wie international eher herausfordernden geopolitischen und gesamtwirtschaftlichen Umfelds. Auch aufgrund dieser Rahmenbedingungen ist es aus unserer Sicht noch zu früh, um von einem beginnenden nachhaltigen Aufschwung am Immobilienmarkt zu sprechen. Erst die Index-Entwicklung in den nächsten Quartalen wird Aufschluss darüber geben, wie robust die aktuelle Stabilisierung des Marktes ist.”

Wohnimmobilien: Mehrfamilienhäuser verteuerten sich auch auf Jahressicht

Zum Anstieg der Wohnimmobilienpreise um insgesamt 1,1 % im Vergleich zum zweiten Quartal 2024 trugen die Entwicklungen bei Mehrfamilienhäusern (+1,3 %) etwas stärker bei als beim selbst genutzten Wohneigentum (+0,8 %). Anders sieht es beim Vergleich mit dem Vorjahresquartal aus. Während sich Mehrfamilienhäuser auch hier geringfügig verteuerten (+0,2 %), gaben die Preise für selbst genutztes Wohneigentum, das aus Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen besteht, im Jahresvergleich leicht nach (-0,6 %). Beide Entwicklungen zusammengenommen führten letztlich zu einem minimalen Rückgang der gesamten Wohnimmobilienpreise (-0,2 %) zwischen dem dritten Quartal 2023 und dem dritten Quartal 2024.

Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern zogen – einhergehend mit dem anhaltenden Wohnungsmangel in Deutschland – auch im Berichtsquartal weiter an. Der Anstieg betrug auf Quartalssicht +0,7 %, auf Jahressicht +5,6 %. Die Renditen von Mietobjekten, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, nahmen auf Jahressicht um +5,3 % zwar zu. Dies war allerdings der geringste Renditeanstieg seit dem dritten Quartal 2022.

“Die Situation auf dem Wohnungsmarkt spitzt sich weiter zu.” Jens Tolckmitt

“Wohnraum ist jetzt schon ein viel zu knappes Gut. Dennoch werden Monat für Monat weniger Baugenehmigungen gemeldet, die Baufertigstellungen verharren auf viel zu geringem Niveau. Die Situation auf dem Wohnungsmarkt spitzt sich weiter zu”, betonte Tolckmitt und appellierte trotz der aktuellen Regierungskrise an die politischen Akteure. “Es bedarf dringend entschlossener Maßnahmen, die den Wohnungsbau schnell und spürbar beleben. Diese Entscheidungen vertragen keinen weiteren Aufschub.”

Wohnen Top 7: Neuvertragsmieten und Renditen deutlich im Plus

Die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise im gesamten Bundesgebiet wich kaum von den Veränderungsraten in den Top 7-Städten ab. Im dritten Quartal 2024 verteuerten sich Wohnobjekte in den Metropolen um durchschnittlich +1,1 % gegenüber dem direkten Vorquartal. Im Jahresvergleich stand noch ein geringfügiges Minus zu Buche (-0,1 %).

Während die Preise vom zweiten bis zum dritten Quartal 2024 in allen sieben Metropolen anzogen – am stärksten in Frankfurt am Main (+1,6 %) sowie in Düsseldorf und München (jew. +1,5 %), war die Preisentwicklung auf Jahressicht uneinheitlich: Köln (+1,4 %), Berlin (+0,4 %) und Frankfurt am Main (+0,1 %) verzeichneten Zuwächse, München (-1,7 %), Düsseldorf, Stuttgart (jew. -1,5 %) und Hamburg (-0,2 %) dagegen Abnahmen.

Einheitlich zeigte sich dagegen die Entwicklung der Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern in den Metropolen, die allesamt deutliche Anstiege – durchschnittlich um +4,6 % – vermelden konnten. Am stärksten fiel die Erhöhung in Berlin mit +5,4 % aus.

Den größten Renditezuwachs im dritten Quartal 2024 unter den Top 7-Städten erreichte Stuttgart (+5,4 %). Knapp dahinter folgten München (+5,3 %), Berlin (+5,2 %) sowie Düsseldorf (+5,1 %). Im Durchschnitt belief sich der Renditeanstieg in den Metropolen auf +4,7 %.

Gewerbeimmobilien: Ähnliche Entwicklung bei Büros und Handelsobjekten

Die Preiseffekte der Abschwungphase am Immobilienmarkt waren im Jahresvergleich auch im dritten Quartal 2024 bei Gewerbeobjekten deutlich stärker als bei Wohnimmobilien. Gegenüber dem Vorjahresquartal gingen die Gewerbeimmobilienpreise bei weiterhin moderater Marktaktivität um 4,7 % zurück. Dabei verlief die Preisentwicklung in den Sektoren Büro- (-4,8 %) und Einzelhandelsimmobilien (-4,5 %) recht ähnlich.

Verglichen mit dem direkten Vorquartal konnten die Gewerbeimmobilienpreise insgesamt um +0,7 % zulegen, was vor allem auf den Anstieg der Preise für Büroimmobilien (+0,8 %) zurückzuführen war. Einzelhandelsimmobilien verteuerten sich dagegen lediglich leicht um +0,3 %.

Wie in den vorherigen Quartalen waren sowohl bei Büro- als auch bei Handelsobjekten spürbare Renditeanstiege, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex, zu verzeichnen. Gegenüber dem dritten Quartal 2023 erhöhten sich die Renditen für Büro- und Einzelhandelsimmobilien um +6,9 % bzw. +8,1 %. Auch die Neuvertragsmieten zogen im Berichtsquartal weiter an und erreichten im Vorjahresvergleich Veränderungsraten von +1,8 % bei Büros und +3,3 % bei Handelsobjekten.

Ausblick: Mit mehr Rückenwind in das Jahr 2025

“Im Laufe dieses Jahres hat sich die Lage am Immobilienmarkt in Deutschland merklich entspannt. Doch eine Entwarnung kann noch nicht gegeben werden”, hob Tolckmitt hervor. Insbesondere bei den Gewerbeimmobilien sei die aktuelle Entwicklung noch nicht mehr als ein erstes Indiz für ein Ende des zweijährigen Preisrückgangs und für den Eintritt in eine mögliche Seitwärtsbewegung.

“Aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung und der geopolitischen Risiken sind Rückschläge weiterhin nicht ausgeschlossen.” Jens Tolckmitt

“Erst wenn die Transaktionszahlen und Finanzierungsvolumina in allen Assetklassen weiter deutlich anziehen, wird die Abschwungphase vollständig überwunden sein. Der aktuelle Trend lässt dieses Szenario im kommenden Jahr möglich erscheinen”, so Tolckmitt, der zugleich aber auf die zahlreichen Unsicherheitsfaktoren, allen voran die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland sowie die anhaltenden geopolitischen Risiken, hinwies. Vor diesem Hintergrund seien Rückschläge bei der Preisentwicklung weiterhin nicht ausgeschlossen. Dennoch blieb er zuversichtlich: “Auf jeden Fall starten wir in das Jahr 2025 mit mehr Rückenwind als in das Jahr 2024.”

vdp-Immobilienpreisindex Q3/2024: Der vdp veröffentlicht vierteljährlich den Immobilienpreisindex. Die IMMOVATION AG veröffentlicht die Daten regelmäßig in ihrem News Blog.

Quelle: Pressemitteilung vdp vom November 2024

Der durchschnittliche Preis für den Kauf oder Bau einer Immobilie inklusive Nebenkosten in Deutschland lag im dritten Quartal 2024 bei 461.000 Euro – und damit rund ein Prozent über dem Vorquartal (456.000 Euro).

Steigende Preise gibt es auch in den größeren deutschen Städten, wie der Interhyp-Immobilienindex zeigt. Während der Preisanstieg in Berlin (+0,4 Prozent) und München (+0,8 Prozent) moderat ausfällt, zogen die Preise in Frankfurt und Hamburg (jeweils +1,1 Prozent), Stuttgart (+1,2 Prozent), Köln (+1,3 Prozent) sowie Leipzig (+2,1 Prozent) deutlicher an. Für Gesamtdeutschland sind die Immobilienpreise seit Jahresbeginn inzwischen um rund 3,2 Prozent gestiegen.

Verteuerung bei Bestandsimmobilien

Die Verteuerung bei Häusern (+1,2 Prozent) und Wohnungen (+1,1 Prozent) im Vergleich zum Vorquartal fällt fast identisch aus. Größere Unterschiede gibt es bei den Baujahren: Während die Preise von neueren Objekten (Baujahr nach 2010) nur leicht anziehen, ist der Anstieg bei Bestandsimmobilien, die vor 1990 gebaut wurden, mit einem Plus von 1,7 Prozent gegenüber Q2 deutlicher. Seit Jahresbeginn sind ältere Bestandsimmobilien damit stärker gestiegen (+3,5 Prozent) als Immobilien neueren Baujahrs (+2,5 Prozent).

„Die Preise kennen seit Jahresbeginn nur eine Richtung: nach oben. An dieser Entwicklung hat sich auch im dritten Quartal nichts geändert. Die gestiegene Nachfrage nach Immobilien treibt die Preise“, erklärt Jörg Utecht (Vorstandsvorsitzender Interhyp Gruppe). „Interessant zu beobachten ist der beschleunigte Preisanstieg bei Bestandsimmobilien, die vor 1990 gebaut wurden. Hier sehen wir auch die stärkste Nachfrage“.

„Die Leistbarkeit ist wieder deutlich besser“

Die Stabilisierung bei Finanzierungsbausteinen wie der Tilgungsrate oder der Zinsbindungsdauer hat sich im dritten Quartal fortgesetzt. Die Tilgungsrate lag in Q3 2024 nahezu unverändert bei 2,2 Prozent, die durchschnittliche Zinsbindung mit 11,7 Jahren ganz leicht unter dem Wert aus dem Vorquartal.

„Die Leistbarkeit ist wieder deutlich besser, das sehen wir auch daran, dass die Menschen zum Beispiel mit der Tilgungsrate oder der Zinsbindung nicht mehr spürbar nach unten gehen“, so Utecht. „Das liegt auch daran, dass sich die Finanzierungskonditionen vergünstigt haben. Aktuell liegen die Zinsen für 10-jährige Darlehen im Schnitt bei etwa 3,25 Prozent. Vor einem Jahr betrug der durchschnittliche Zinssatz zu diesem Zeitpunkt rund ein Prozentpunkt mehr. Für die Kundinnen und Kunden macht das in der Rate einen deutlichen Unterschied“.

Attraktives Zinstief

Die durchschnittlich aufgenommene Darlehenssumme liegt aktuell bei 325.000 Euro. Im heutigen Zinsumfeld liegt die Höhe der Rate damit bei rund 1420 Euro, bei einer Tilgungsrate von 2 Prozent. Vor einem Jahr hätte die monatliche Rate für das gleiche Darlehen noch 1690 Euro (Zinssatz 4,25 Prozent) betragen und damit 270 Euro mehr pro Monat.

„Seit Ende Juli sind die Bauzinsen noch einmal ein gutes Stück runtergekommen“, erklärt Jörg Utecht. „Die Preise haben sich in die entgegengesetzte Richtung bewegt und sind weiter gestiegen. Ich gehe auch für die kommenden Monate von weiter steigenden Preisen aus. Wer sich für den Immobilienkauf interessiert, für den bietet das aktuelle Zinstief eine günstige Einstiegsgelegenheit“.

Pressemitteilung Interhyp vom 15.10.2024