Der deutsche Wohnimmobilienmarkt zeigt sich bislang nahezu unbeeindruckt von den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie. Dies ist nicht nur das Ergebnis u. a. des ZIA-Herbstgutachtens, sondern spiegelt sich auf den ersten Blick auch am Investmentmarkt für Wohnimmobilien wider (Transaktionen ab 50 Wohnungen).

In den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres wechselten Wohnimmobilien für etwa 15,8 Mrd. Euro den Eigentümer. Im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum bedeutet dies einen Anstieg um 29 %. Auch das Fünf-Jahres-Mittel wurde um 29 % übertroffen. Die Zahl der gehandelten Einheiten belief sich in den vergangenen neun Monaten auf nahezu 125.000 und lag damit um 39 % über dem Vorjahreswert. Maßgeblich verantwortlich hierfür war allerdings das Auftaktquartal und dabei vor allem die Übernahme von Adler Real Estate durch Ado Properties. In den beiden „Corona-Quartalen“ Q2 und Q3 lagen die Volumina mit jeweils etwa 3,2 Mrd. Euro um 24 % bzw. 27 % unter dem Quartalsdurchschnitt der vergangenen fünf Jahre. „Dass die Volumina in den vergangenen zwei Quartalen unterdurchschnittlich waren, ist jedoch kein Ausdruck einer Zurückhaltung der Investoren. Die Investorennachfrage nach Wohnimmobilien ist ungebrochen und nimmt sogar spürbar zu.

Limitierender Faktor bleibt das Angebot“, konstatiert Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany.

Unternehmensübernahmen als Volumentreiber

Vor allem aufgrund der Übernahme von Adler Real Estate entfielen im bisherigen Jahresverlauf fast 40 % des Transaktionsvolumens auf Unternehmensübernahmen. Das ist der höchste Anteil seit dem Jahr 2015, als unter anderem aufgrund der Übernahmen der Gagfah und der Südewo mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens auf solche Transaktionen entfiel. „Die voranschreitende Konsolidierung unter den Wohnimmobilien-AGs lässt immer dominantere Akteure am Wohnungsmarkt entstehen. Dadurch werden potenzielle Übernahmekandidaten aber zunehmend rar. Um das langfristige Portfoliowachstum abzusichern, setzen viele Wohnimmobilien-AGs mittlerweile auch auf den Neubau und übernehmen Projektentwickler und deren Pipeline“, erläutert Nemecek.

Öffentliche Hand zurückhaltender

Mit einem Ankaufsvolumen von etwa 628 Mio. Euro waren kommunale Wohnungsunternehmen bzw. die Öffentliche Hand im bisherigen Jahresverlauf spürbar weniger aktiv als im Vorjahr. Während im Jahr 2019 rund 13 % des gesamten Transaktionsvolumens auf Käufe der öffentlichen Hand entfiel, waren es in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres nur 4 %. Wie in den Vorjahren auch, entfiel das Gros der Ankäufe der öffentlichen Hand auf Berlin (etwa 76 %). „Der Ausbau der kommunalen Wohnungsbestände steht vielerorts weiterhin auf der Agenda. Im Zuge der COVID-19-Pandemie werden jedoch die Einnahmen der Kommunen sinken, so dass der finanzielle Handlungsspielraum, etwa für die Ziehung von Vorkaufsrechten, kleiner werden dürfte“, erwartet Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills und ergänzt: „Mittelfristig wird die öffentliche Hand als Käufer von Wohnimmobilien vermutlich weniger aktiv sein“.

Berlin bleibt gefragt. Trotz oder wegen Mietendeckel

Mit einem Transaktionsvolumen von über 2,6 Mrd. Euro war Berlin erneut der mit Abstand umsatzstärkste Markt, nicht zuletzt aufgrund des Ankaufs von etwa 3.900 Wohnungen durch den schwedischen Investor Heimstaden Bostad. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ging das Transaktionsvolumen in der Hauptstadt jedoch um 42 % zurück. „Weiterhin sorgt im Berliner Markt der Mietendeckel für eine hohe Verunsicherung. Einige Investoren machen daher vorerst einen Bogen um die Stadt“, beobachtet Nemecek und gibt zu bedenken: „Der geringere Bieterwettstreit bietet opportunistischen Akteuren allerdings auch die Chance, jetzt in größerem Umfang in den Markt einzusteigen“.

Im bisherigen Jahresverlauf verzeichneten zudem die Bundesländer Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Sachsen eine hohe Investmentaktivität. Die insgesamt überschaubare Anzahl an Portfolioverkäufen konzentrierte sich fast ausschließlich auf diese drei Bundesländer, wo auch einige Pakete mit einer Einheitenzahl im vierstelligen Bereich den Eigentümer wechselten.

Umland-Boom? Am Investmentmarkt bislang noch nicht

Auch wenn aufgrund der COVID-19-Pandemie bisher keine Auswirkungen auf die Mieten oder Preise festzustellen sind, könnte die Pandemie mittelfristig zu einigen räumlichen Verschiebungen der Nachfrage führen. „Durch die Lockdown-Erfahrung und eine stärkere Homeoffice-Nutzung könnte die bereits vor der Pandemie zu beobachtende Suburbanisierung einen zusätzlichen Schub bekommen“, glaubt Schenk und konkretisiert: „Vor allem gut angebundene Umlandstandorte mit entsprechender Infrastrukturausstattung dürften stärker in den Fokus rücken“. Beim Blick auf das Transaktionsvolumen lässt sich im bisherigen Jahresverlauf allerdings noch kein stärkeres Engagement der Investoren erkennen. Das Transaktionsvolumen in den Umlandregionen der Top-7-Städte belief sich in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres auf 547 Mio. Euro und lag damit um 18 % unter dem Wert im Vorjahreszeitraum.

Ausblick: Zweithöchstes Volumen des letzten zehn Jahre

„Dass der deutsche Wohnungsmarkt sich bislang nahezu unbeeindruckt von der Pandemie zeigt, untermauert den Status von Wohnimmobilien als sicherer Anlagehafen, insbesondere in Deutschland“, erklärt Nemecek und prognostiziert: „Da die Nachfrage nach risikoarmen aber stabilen Anlagemöglichkeiten so hoch ist wie selten zuvor, dürfte zukünftig noch mehr Kapital nach Produkt im Markt suchen“. Vorbehaltlich erneuter deutlicher Einschränkungen des öffentlichen Lebens ist es daher wahrscheinlich, dass die Aktivität am Wohninvestmentmarkt perspektivisch wieder spürbar zunimmt. Sehr wahrscheinlich wird das Vorjahrestransaktionsvolumen von 17,2 Mrd. Euro in diesem Jahr deutlich übertroffen werden. Damit würde am Ende des Krisenjahres 2020 das zweitumsatzstärkste Jahr aller Zeiten.

Quelle: www.savills.de

Türen und Tore zum Tag des offenen Denkmals öffnen sich digital

Erstmals jedoch öffnen sich am 13. September 2020 bundesweit die Türen und Tore zum Tag des offenen Denkmals digital. Um diese gefragte Veranstaltung auch in Pandemiezeiten stattfinden zu lassen, produzierten Denkmaleigentümer, Denkmalämter, Vereine, städtische Einrichtungen und die DSD vielfältige digitale Veranstaltungsformate. Besucher haben so am 13. September erstmals die Gelegenheit hinter die Fassaden der Denkmale von der Ostsee bis in das Allgäu zu schauen. 

Während 2019 deutschlandweit mit rund 8.000 Objekten eine Vielzahl von Denkmalen für Besucher zugänglich waren, rückt in diesem Jahr etwas Anderes in den Fokus: „Nicht die Quantität der digitalen Beiträge ist entscheidend, sondern das Engagement, mit dem die Beteiligten Denkmale digital erlebbar machen“, erläutert Sarah Wiechers, Leiterin des Teams Tag des offenen Denkmals bei der Deutschen Stiftung Denkmalschutz.

IMMOVATION stellt zwei Denkmalprojekte vor

Zum Tag des digitalen/offenen Denkmals 2020 haben wir für die virtuellen Besucher auf den Webseiten salamander-areal.com und global-conzept.de spezielle Seiten eingerichtet. Jeweils unter dem Menüpunkt “Offenes Denkmal 2020”. Erkunden Sie die Geschichte und Gegenwart der geschichtsträchtigen Denkmale bei einem Besuch der Internetseiten mit vielen Bildern, Geschichten und Informationen!

Revitalisierung des Industriedenkmals Salamander-Areal in Kornwestheim

Das Salamander-Areal in Kornwestheim war die Keimzelle und – bis zu ihrem wirtschaftlichen Niedergang – die zentrale Produktionsstätte der Schuh-Marke Salamander. Ende 2009 erwirbt die IMMOVATION-Unternehmensgruppe das Industriedenkmal mit einer Gesamtgrundstücksfläche von ca. 41.000 m² und ca. 90.000 m² Bruttogeschossfläche. Mit der Revitalisierung des ehemals ausschließlich gewerblich geprägten Salamander-Areals durch die eigens gegründete Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH (IPSAK), ist ein lebendiger kleiner Stadtteil mit einer Mischung aus Wohnen und Einkaufen, Dienstleistungen und Gewerbe entstanden.

Bis auf wenige Restflächen sind alle Gewerbeflächen vermietet, u.a. über 30.000 Quadratmeter für das Grundbuchzentralarchiv des Landes Baden-Württemberg. Darüber hinaus wurde eines der denkmalgeschützten Gebäude zu 70 Loft-Mietwohnungen umgebaut und vermietet, eine Kindertagesstätte für über 100 Kinder gebaut und vermietet und acht Stadtvillen mit 64 Eigentumswohnungen errichtet und verkauft.

In der abschließenden Revitalisierungsphase sind ab 2016 weitere 121 Wohnungen, fünf Gewerbeeinheiten, ein REWE-Lebensmittelmarkt und 206 Tiefgaragenplätze entstanden. Zum Ende des ersten Quartals 2018 sind die letzten Eigentumswohnungen und neuen Gewerberäume bezugsfertig geworden. Mit der Etablierung verschiedener Nutzungen wurde das Ziel erreicht, dem Industriedenkmal eine Perspektive zu geben, die nachhaltig wirtschaftlich tragfähig ist. 

Highlights zum Tag des offenen Denkmals auf dem Salamander-Areal

Auf der eigens eingerichteten Internetseite haben wir einen bunten Strauß an Informationen versammelt mit vielen bisher unveröffentlichte Bildern des historischen Areals: Rittersaal, Paternoster, historische Fassaden, die legendären Treppenbeschriftungen, weitläufige Blicke von den Dächern und einiges mehr. 

Darüber hinaus gibt es abwechslungsreiche Texte rund um das Areal. Zum Beispiel über den Architekten des Areals Philipp Jakob Manz, der mit einem neuartigen und damals unüblichen Angebot Karriere machte, aber dennoch lange um seine Anerkennung als Architekt kämpfen musste. 

Oder: Wussten Sie, dass das Salamander-Areal vor Jahren der Drehort eines Psychothrillers war?  Die Szenen wurden im Foyer, Treppenhaus und im Rittersaal gedreht. Um die richtige Location für ihren Kinofilm zu finden, hatte das Filmteam zuvor viele verschiedene Orte in der Region in Augenschein genommen – aber als sie den Rittersaal zu Gesicht bekamen, war die Entscheidung sofort gefallen! Hier und nirgendwo anders sollten die Szenen eines Gerichtsprozesses gedreht werden! 

Eine Seite über das Denkmal Salamander-Areal wäre unvollständig ohne Lurchi, den Salamander. Auch hier haben wir einiges zu bieten. Die Comics um den kleinen sympathischen Feuersalamander sind (nach wie vor) bei Alt und Jung gleichermaßen beliebt. Die Erstausgabe seiner Abenteuer wechselte vor drei Jahren bei einer Auktion für einen fünfstelligen Betrag ihren Besitzer. “Lurchi” erblickte bereits 1937 das Licht der Werbewelt. Was wohl die wenigsten wissen: Zu diesem Zeitpunkt hatte Salamander noch gar keine Kinderschuhe im Angebot! Wozu dienten die Hefte dann? Sie waren dazu gedacht, die Kinder der Kunden zu beschäftigen, damit die Verkäufer ein ungestörtes Beratungsgespräch führen konnten. Lesen Sie mehr über die Geschichten rund um das Salamander-Areal auf der Homepage des Industriedenkmals: www.salamander-areal.com

Denkmalsanierung des Grafen- und Gesandtenbaus in Ludwigsburg

„Erinnern. Erhalten. Neu denken.“ Das Motto des Tags des offenen Denkmals 2020 passt hervorragend zu den sanierten Denkmalgebäuden Grafenbau und Gesandtenbau in Ludwigsburg.

Die Restaurierung der beiden Gebäude im Rahmen des Wohnbauprojektes „Höfe am Kaffeeberg“ diente nicht nur dem Wunsch einem historischen Aspekt der Ludwigsburger Stadtgestaltung wieder zu neuem Glanz zu verhelfen. Mit der umfassenden Sanierung und Restaurierung verfolgte die eigens gegründete Projektgesellschaft Höfe am Kaffeeberg Ludwigsburg GmbH, einer Tochter der IMMOVATION-Unternehmensgruppe, auch das Ziel, die Denkmale so zu gestalten, dass sie für eine neue zeitgemäße Nutzung als Büro, Atelier, Kanzlei, etc. geeignet sind. Dabei galt es die Balance zwischen der geschichtsbewussten Bewahrung historischer Elemente und den Anforderungen moderner Bürogebäude zu finden.

Highlights zum Tag des offenen Denkmals 2020 im Grafen- und Gesandtenbau

Während der gesamten Restaurierung standen die Fachleute des Amtes für Denkmalschutz den Architekten begleitend zur Seite. Durch die intensive Abstimmung ist es gelungen, im Vorfeld und auch während der Sanierung Zeugnisse der Vergangenheit zu dokumentieren und, soweit noch möglich, zu restaurieren. Bemerkenswert ist auch, dass erst durch die Sanierung einige durch bauliche Veränderungen früherer Nutzungen verdeckte historische Elemente wieder ans Licht kamen. Der Tag des offenen Denkmals 2020 ist eine gute Gelegenheit, solche bisher unbekannten Schätze der Geschichte einer breiten Öffentlichkeit zugänglich zu machen.

Neben vielen Bildern, die so bisher noch nicht gezeigt wurden, gibt es auch auf dieser Sonderseite überdies einige spannende Hintergrundinformationen. Der Grafenbau zum Beispiel wurde 1724/25 nach allem, was wir wissen vermutlich nach den Entwürfen des herzoglichen Baumeisters Donato Giuseppe Frisoni errichtet. Das barocke Palais gilt als ein Kulturdenkmal von besonderer Bedeutung. Doch wer war Donato Giuseppe Frisoni – der Baumeister mit dem wohlklingenden Namen? Frisoni hatte eine bewegte Biografie: Als Kind einer oberitalienischen Künstlerfamilie führte ihn sein Lebensweg über Wien, Passau und Prag schließlich nach Ludwigsburg. Dort landete er zuletzt gar im Gefängnis …

Das Kulturdenkmal Gesandtenbau wurde vermutlich schon 1718/19, also bereits einige Jahre vor dem barocken Palais “Grafenbau” errichtet. In den letzten drei Jahrhunderten erlebte der Gesandtenbau eine wechselvolle Geschichte. Wir erzählen die wichtigsten Stationen nach. 

Das erste Kaffeehaus Ludwigsburgs wurde vor beinahe drei Jahrhunderten eröffnet. Doch wie kam die Kultur des Kaffeehauses eigentlich nach Europa? Und wie nach Ludwigsburg? Das erfahren Sie ebenfalls auf der Internetseite der Global Conzept, einer Tochtergesellschaft der IMMOVATION AG zu den Kulturdenkmalen Grafen- und Gesandtenbau. Viel Spaß beim Lesen! 

global-conzept.de/kulturdenkmale-grafenbau-gesandtenbau/

Bis zum 31. Juli 2020 seien seit Emissionsbeginn insgesamt über 100 Millionen Euro an Kapital und Zinsen an die Anleger aller drei Genussrechtstranchen zurückgeflossen. Mit der Zeichnung von Genussrechten der IMMOVATION AG hatten Kapitalanleger in den Jahren 2004 bis 2016 die Möglichkeit, sich am Unternehmenserfolg zu beteiligen.

Das Vertrauen in das Unternehmen hat sich für die privaten Geldgeber der IMMOVATION AG offenbar bezahlt gemacht. Jahr für Jahr erhalten Anleger der dritten Genussrechtstranche noch immer Zinsen von 6,0 Prozent p.a.. Kapitalanlagen für private Anleger bietet das Unternehmen seit 2016 jedoch nicht mehr an. Für die ergänzende Finanzierung neuer Immobilienprojekte hat sich das Unternehmen auf institutionelle Investoren fokussiert und mehrere Anleihen begeben.

Mit Wohnimmobilien auf der sicheren Seite

Nach seiner Einschätzung der weiteren Unternehmensentwicklung in Zeiten der Corona-Pandemie gefragt, zeigt sich Vorstand Lars Bergmann optimistisch. „Die IMMOVATION hat sich seit ihrer Gründung im Jahr 1996 auf Wohnimmobilien konzentriert. Dieses Marktsegment erweist sich auch jetzt als vergleichsweise stabile Einnahmequelle. In über zwanzig Jahren haben wir das Know-how gewonnen, Immobilien effizient zu verwalten, Potenziale für neue Investitionen zu erkennen, realistisch zu bewerten und Investoren von den Chancen unserer Projekte zu überzeugen. Das ist eine solide Basis, um auch in Zeiten der Corona-Pandemie und in der Zeit danach eine attraktive Rendite zu erwirtschaften.“

Mit dem Ankauf von Wohnportfolien und denkmalgeschützten Objekten ist das Immobilienunternehmen nach Ansicht des Unternehmensgründers Bergmann überaus erfolgreich: „Die zu einer Unternehmensgruppe mit 22 Firmen gewachsene IMMOVATION verwaltet heute einen Bestand von über 3.000 Wohnungen und rund 400 Gewerbeeinheiten. Die Gesellschaft hat ihre Expertise für die gesamte Immobilien-Wertschöpfungskette mehrfach unter Beweis gestellt.“ Als Beispiele für den Erfolg des Unternehmens nennt der Diplom-Kaufmann die abgeschlossene Revitalisierung des Industriedenkmals Salamander-Areal in Kornwestheim sowie den Verkauf eines bis zur Baureife entwickelten Wohnungsbau-Projektes in Dresden. Es ermöglicht dem Investor die Realisierung von bis zu 3.000 Wohneinheiten. Mit der Fertigstellung des Projektes „Höfe am Kaffeeberg“ in Ludwigsburg in diesem Jahr habe die IMMOVATION außerdem erneut ihre Expertise in der Sanierung denkmalgeschützter Objekte belegt. In enger Zusammenarbeit mit der Denkmalschutzbehörde sind hier nach Angaben des Unternehmens mit dem Grafen- und Gesandtenbau zwei historische Gebäude in Stand gesetzt und mit dem Neubau eines Wohnquartiers kombiniert worden.

Weitere Informationen: www.immovation-ag.de

Hierzu wurden alle Grundstückstransaktionen im Stadtgebiet Kassel im Untersuchungszeitraum 2019 analysiert und ausgewertet und mit den Daten der letzten drei bis fünf Jahre verglichen. “Wir verzeichnen im Vergleich zu anderen Großstädten eine moderate Preisentwicklung für Käufer und Verkäufer in allen Bereichen. Der Immobilienmarkt in Kassel ist rege und bietet am Erwerb von Immobilien Interessierten vielfältige Möglichkeiten”, sagt Stadtbaurat Christof Nolda.

Ziel: neutrale und regional differenzierte Informationen zum Immobilienmarkt

Der gesetzliche Auftrag zur Erstellung des Immobilienmarktberichts dient dazu, neutrale und regional differenzierte Informationen zum Immobilienmarkt zur Verfügung zu stellen. Sie werden beispielsweise von der Immobilien- und Wohnungswirtschaft, der Politik sowie Bürgerinnen und Bürgern benötigt, um eine Transparenz für mögliche Investitionen, Bewertung, Vermarktung oder Beleihung zu erhalten. Ziel ist es, durch Daten und Fakten den Grundstücks- und Immobilienmarkt transparenter zu machen, Ausprägungen und Entwicklungen zu verdeutlichen.

Im Untersuchungszeitraum 2019 wurde gemäß dem Immobilienmarktbericht Kassel 2020 bei insgesamt 1.655 Kaufverträgen ein Geldvolumen von 512 Millionen Euro gehandelt (der Geldumsatz lag 2018 bei 435 Millionen Euro mit insgesamt 1.539 Kauffällen). Insofern ist die Anzahl der Kauffälle im Vergleich zum Vorjahr etwa um 7,5 Prozent gestiegen, der Geldumsatz um etwa 17,5 Prozent.

“Diese Transaktionen werden in Teilmärkte, wie bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Wohnungseigentum, unterteilt abgebildet. Darüber hinaus werden wertrelevante Daten wie Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Vergleichsfaktoren abgeleitet. Neben den Immobilienmarktdaten werden wirtschaftliche Rahmendaten wie Bevölkerungsentwicklung und Baugeschehen dargestellt. Somit gibt der Immobilienmarktbericht für Sachverständige, Experten sowie interessierte Bürger eine gute Grundlage sich über das Geschehen des örtlichen Grundstücksmarktes zu informieren. Die Transparenz des Grundstücksmarktes wird auf diese Weise erhöht”, erläutert dementsprechend Sandra Rus, Vorsitzende des Gutachterausschusses.

Die durchschnittlichen Preise für Wohnimmobilien betrugen 2019 für:

• Freistehende Einfamilienhäuser: ca. 390.000 Euro,
• Reihenhäuser: ca. 235.000 Euro,
• Wohnungseigentum (Ersterwerb) ca. 3.370 Euro/m².

Die durchschnittlichen Preissteigerungen bei freistehenden Einfamilienhäusern erfahren 2019 wieder eine Zunahme und liegen knapp über dem Preisniveau aus 2017. Freistehende Zweifamilienhäuser haben zwar auch eine Steigerung im Vergleich zum Vorjahr erfahren, sind aber preislich unter dem Niveau von 2017 geblieben. 2017 kostete ein freistehendes Zweifamilienhaus im Durchschnitt 385.000 Euro, 2018 nach einem Rückgang 330.000 Euro und 2019 wieder 365.000 Euro. Die Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser und freistehende Zweifamilienhäuser nähern sich weiter an.

Kaufpreise für Reihenhäuser steigen um rund 21 Prozent 

Im Vergleich zum Vorjahr sind die Kaufpreise für Reihenhäuser um rund 21 Prozent gestiegen. Vergleicht man die Preissteigerung mit dem Jahr 2017, liegt diese Steigerungsrate bei etwa 6,5 Prozent. Die Anzahl der Kauffälle in diesem Segment ist konstant.

Wohnungseigentumsmarkt größter Teilmarkt …

Der Wohnungseigentumsmarkt bleibt der größte Teilmarkt in Bezug auf die Anzahl der Kauffälle. Hierauf entfallen mehr als die Hälfte, etwa 56 Prozent, der auf dem Kasseler Immobilienmarkt gehandelten Kaufobjekte. Der Quadratmeterpreis für eine neu errichtete Eigentumswohnung liegt etwa 4,5 Prozent über dem Vorjahresniveau. Die Anzahl der Kauffälle bei Erstverkäufen ist im Vergleich zum Vorjahr von 159 auf 125 gefallen. Dafür sind die Transaktionen bei Wiederverkäufen von Eigentumswohnungen von 595 Fällen in 2018 auf 614 Kauffälle in 2019 gestiegen.

Die Kaufpreisanalyse wies bis 2017 je nach Segment unterschiedliche Schwankungen auf. 2018 erfährt der Immobilienmarkt eine Stabilität in den gehandelten Objekten. 2019 erfahren die Preise im Teilmarkt der Reihenendhäuser und Doppelhaushälften sowie bei den Erstverkäufen eine moderate Steigerung im Vergleich zum Vorjahr. Die Preissteigerungen bei freistehenden Einfamilienhäusern und Reihenmittelhäuser sind im Vergleich zum Vorjahr zwar höher, aber in der Gesamtbetrachtung im Vergleich zum Jahr zuvor (2017) bleiben sie ebenso moderat.

Derzeit kostet ein Quadratmeter einer neu errichteten Eigentumswohnung durchschnittlich ca. 3.370 Euro. Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser und Reihenhäuser haben sich tendenziell vergleichbar entwickelt, während bei Neubaueigentumswohnungen die Preise leicht steigen.

Quelle und weitere Informationen zum Immobilienmarktbericht Kassel 2020: Pressemitteilung der Stadt Kassel

Grafik DTB 05/2020: Europace AG / Quelle: Europace AG © Dr. Klein Privatkunden AG

Darlehenssumme sinkt, Standardrate leicht rückläufig

Der Wohnimmobilienmarkt zeigt sich relativ unbeeindruckt von der Pandemie. Laut Trendindikator Immobilienpreise von Dr. Klein lässt lediglich die Dynamik, mit der die Immobilienpreise steigen, in einigen Regionen nach – aber nicht die Preise selbst. Folglich bleibt auch die Darlehenssumme im Mai mit rund 269.000 Euro auf einem hohen Niveau. Aber: Dieser Wert sinkt im zweiten Monat in Folge, im März betrug die durchschnittliche Summe noch 275.000 Euro.

Im Mai, dem zweiten vollständigen von Corona geprägten Monat, sind neue Strukturen und Regelungen in vielen Bereichen bereits zur Normalität geworden. Nachdem die Baufinanzierungszinsen zunächst eine hohe Volatilität zeigten, haben auch sie sich eingependelt. Die Standardrate – berechnet für Finanzierungen über 150.000 Euro, zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung – spiegelt dies wider. Nachdem im April ein kleiner Anstieg zu verzeichnen war, bleibt sie im Mai auf einem vergleichbaren Niveau: Sie sinkt um zwei Euro auf 394 Euro.

Forward-Darlehen weniger interessant

Dass die Zinsen nicht mehr so stark schwanken wie zu Beginn der Pandemie, wirkt sich auch auf die Nachfrage nach Forward-Darlehen aus. Mit ihnen lassen sich die aktuellen Zinsen für bis zu fünf Jahre im Voraus sichern und erfahrungsgemäß ist das Interesse daran besonders groß, wenn ein Zinsanstieg erwartet wird. Steckten im März und April noch rund 8 von hundert Euro in diesen Forward-Darlehen, sind es im Mai nur noch knapp sieben Prozent.

Klassische Annuitätendarlehen, die in naher Zukunft ausgezahlt werden und für die keine zusätzlichen Kosten anfallen, sind wieder beliebter. Ihr Anteil steigt auf rund 82,4 Prozent weiter an.

Tilgung auf hohem Niveau, kürzere Zinsbindung

Mit einer anfänglichen Tilgung von 2,87 Prozent entscheiden sich Darlehensnehmer auch im Mai für eine zügige Rückzahlung des Kredits. Der Wert liegt auf dem Niveau des Vormonats (minus 0,02 Prozentpunkte) und geringfügig über dem diesjährigen Höchstsatz von 2,92 Prozent im März. Eine hohe Tilgung ist besonders bei großen Darlehenssummen und in Zeiten niedriger Zinsen empfehlenswert. Zum einen, weil damit die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung geringer ausfällt und die weitere Finanzierung günstiger wird. Zum anderen reduziert sich mit einer hohen Tilgung die Gesamtlaufzeit des Kredits und damit verringern sich auch die Zinskosten.

Neben der Tilgung ist auch die Zinsbindung variabel wählbar. Wer sich die Zinsen für eine lange Zeit festschreiben lässt, muss dafür höhere Kosten in Kauf nehmen, hat dafür aber auch eine längere Planungssicherheit. Analog zur hohen Tilgung reduziert auch eine lange Zinsbindung die Restschuld und damit die Höhe der Anschlussfinanzierung. Im Mai beträgt die durchschnittliche Zinsbindung 13 Jahre und zehn Monate und damit rund zwei Monate weniger als im April. Zum Vergleich: Wer 2010 eine Immobilie finanziert hat, ließ sich die Zinsen für neun bis zehn Jahre festschreiben.

Beleihungsauslauf steigt etwas an

Nachdem der Beleihungsauslauf – der fremdfinanzierte Anteil des Immobilienwerts – im März und April unter 83 Prozent lag, steigt er im Mai wieder an. Der aktuelle Durchschnittswert von 83,35 Prozent ist immer noch relativ niedrig – 2019 lag er fast durchgängig darüber.

Der DTB zeigt die monatliche Entwicklung der wichtigsten Baufinanzierungs-Parameter. Dazu zählt neben der Darlehenshöhe, dem Tilgungssatz und dem Beleihungsauslauf auch die Verteilung der Darlehensarten. Die Standardrate zeigt zudem an, wie viel ein durchschnittliches Darlehen von 150 Tsd. Euro an monatlicher Rate kostet. Anders als oft schwer vergleichbare Durchschnitts-Zinssätze, ermöglicht die Standardrate dem Privatkunden, die tatsächlichen Kosten für die Finanzierung einer Immobilie zu vergleichen. Die Ergebnisse des DTB werden monatlich aus Daten der EUROPACE-Plattform errechnet. EUROPACE ist der einzige unabhängige Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Der DTB basiert auf bis zu 35.000 Finanzierungen mit einem monatlichen Finanzierungsvolumen von über 4 Mrd. Euro.

DTB 05/2020: Dr. Klein veröffentlicht den Trendindikator Baufinanzierung monatlich.
Quelle: www.drklein.de

Die Corona-Krise beeinträchtigt auch den Immobilienmarkt. Die Experten der Deutschen Bank kommen jedoch zu dem Schluss, dass die Pandemie den aktuellen Immobilienzyklus nicht beenden wird. Der Grund dafür ist, dass “unter der Voraussetzung einer kräftigen Erholung in der zweiten Jahreshälfte alle fundamentalen Faktoren fortbestehen”. Der Zyklus wird daher “lediglich pausieren”. In ihrem Ausblick konzentriert sich die Deutsche Bank auf das Zusammenwirken der Corona-Krise und den fundamentalen Faktoren und den Folgen für den Wohnungsmarkt und Büroimmobilien. “Mittelfristig könnte eine Flucht in Sicherheit und womöglich eine höhere Zuwanderung positive Impulse setzen.”

Hauspreiszyklus wird wenigstens bis zum Jahr 2022 andauern

Der Deutsche Bank Research hält an ihrer Einschätzung fest, dass der Hauspreiszyklus wenigstens bis zum Jahr 2022 andauern wird. Dafür sprechen zwei Gründe. Zum einen das geringe Angebot an neuem Wohnraum, die Zahl neuer Wohnungen stieg im vergangenen Jahr kaum. Zum anderen “ist im Jahr 2019 der Kreditzyklus kräftig angesprungen, wodurch die Haus- und Wohnungspreise zunächst noch dynamischer wachsen könnten.”

Nach Einschätzung der Experten gibt es jedoch auch Gründe, die dem Zyklus ein früheres Ende setzen könnten. Neben der lang anhaltenden Corona-Krise spricht die striktere Mietenpolitik dafür. Und darüber hinaus “dürfte sich nach der Corona-Krise auch der makroprudenzielle Gegenwind verstärken, nachdem der antizyklische Kapitalpuffer krisenbedingt auf null gesenkt wurde.” 

Kleine regulatorische Eingriffe erfordern Neueinschätzung 

Natürlich hat die Krise einen zusätzlichen Einfluss auf die Analyse des Marktes. Doch auch ohne sie wäre die Analyse wegen zunehmender Eingriffe in den Markt komplexer geworden. Denn bereits kleinere regulatorische Eingriffe können eine Neueinschätzung erforderlich machen. Das gilt gleichermaßen für fundamentale Marktfaktoren. Nur ein Beispiel: Die geringere Zuwanderung im Sommer vergangenen Jahres hat die Wohnungsnachfrage zeitweilig abgeschwächt. “Solche Entwicklungen können heute einen sehr viel größeren Einfluss haben als zu Beginn des Zyklus”, heißt es in dem Bericht.

Büromarkt: nur graduelle Ausweitung des Homeoffice erwartet

Nach Einschätzung von Deutsche Bank Research belastet die Corona-Krise besonders den Büromarkt. Neben einem erwarteten Rückgang in der Zahl der Beschäftigten stellen sich die Autoren die Frage, ob die neuen Homeoffice-Regeln gar “einen Strukturbruch und damit das Zyklusende einläuten könnten.” Die Deutsche Bank schreibt dazu: “Wir halten diese Erwartung für verfrüht. Regulatorische Hindernisse, die große Bedeutung der Industrie, aber auch gesundheitliche Nachteile für Arbeitnehmer lassen allenfalls eine nur graduelle Ausweitung des Homeoffice erwarten.” Dementsprechend würden die niedrigen Leerstandsraten sowie “die bestehende Büro-Not” wieder verstärkt an Bedeutung gewinnen.

Risikoausblick der Deutschen Bank:

“Wir diskutieren globale sowie für Deutschland spezifische Risiken und ihre Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Unseres Erachtens können lediglich die für Deutschland spezifischen Risiken den Zyklus beenden. Aufgrund der rückläufigen Wettbewerbs- und Innovationsfähigkeit, der Herausforderungen für den Autosektor, der Energiewende und der demografischen Veränderungen steigen die Risiken perspektivisch kräftig an.”

Quelle: www.dbresearch.de

Immobilien bleiben in Deutschland gefragt. Auch in der Corona-Krise kühlte das Interesse an Objekten zur Miete oder zum Kauf nur kurzfristig ab. Das zeigen Daten zur Nutzung von immowelt.de und immonet.de. Die Zugriffszahlen der Immobilienportale erreichen aktuell wieder das Niveau von Anfang März vor Beginn des Lockdowns. Stellenweise übersteigen sie dieses Niveau sogar. Die Anfragen nähern sich inzwischen nach einem temporären Rückgang ebenfalls wieder dem Vorkrisen-Niveau an.

„Mit Beginn der Corona-Krise ging verständlicherweise das Interesse an Wohnimmobilien kurzfristig stark zurück. Nach einem zunächst langsamen Anstieg sehen wir derzeit massive Zuwächse von bis zu 40 Prozent bei den Zugriffen auf unsere Webseiten und Apps und erreichen damit bereits wieder das Niveau vor Krise“, sagt Cai-Nicolas Ziegler, CEO der immowelt AG. „An der grundsätzlichen Geometrie des Immobilienmarktes hat die Corona-Krise ja auch nichts verändert: Es gibt weiterhin mehr Nachfrage nach Wohnraum als Angebot. Viele Suchende haben daher ihre Suche nach neuen Immobilien nur kurz pausiert.“

Kein Einfluss auf Preise

Die schnell wieder erstarkte Nachfrage sorgt auch dafür, dass Kauf- und Mietpreise bisher konstant bleiben. Der mittlere Quadratmeterpreis beim Erwerb einer Eigentumswohnung liegt deutschlandweit wie vor der Krise bei rund 2.800 Euro. Die Angebotsmieten in den 14 größten Städten Deutschlands sind derzeit nahezu unverändert im Vergleich zum Januar. Aufgrund beständigen Bedarfs an Wohnraum kommt es derzeit zu keinen massiven Anpassungen der Mietpreise. 

[plain]Auch die Europace AG kommt zu diesem Ergebnis. Im Hauspreis-Index EPX 03/2020 heißt es: Ein Einbruch der Immobilienpreise aufgrund der im März veranlassten, umfangreichen Kontaktsperre und den damit verbundenen Einschränkungen für Immobilienkäufer und -verkäufer ist, laut Stefan Kennerknecht (Europace AG), momentan noch nicht erkennbar. Lesen Sie dazu den EPX 03/2020: Auch im März zeigt Hauspreis-Index keine negativen Auswirkungen der Corona-Krise[/plain]

Reichweite wie vor der Krise

Das Angebot an Immobilien ist deutschlandweit seit Beginn der Corona-Pandemie stabil geblieben. Die Unsicherheit vieler Suchender spiegelte sich indes in der Nutzung der immowelt Portale wider: Als sich die Lage zuspitzte, sank auch der Traffic auf den immowelt Portalen kurzfristig merklich. Obwohl die vollständige Aufhebung der derzeitigen Kontaktbeschränkungen wohl noch einige Monate brauchen wird, liegt das Interesse an Wohnimmobilien wieder beim gewohntem Maß: Über 13 Millionen Zugriffe pro Woche gibt es derzeit auf die Portale der immowelt Group über die Webseiten oder Apps. Das sind genauso viele wie in der ersten Märzwoche, als es noch keine Einschränkungen des öffentlichen Lebens wegen des Corona-Virus in Deutschland gab. Immobilieninserate werden derzeit sogar 6 Prozent mehr aufgerufen als im Vergleichszeitraum vor der Krise. Das Interesse an Wohnimmobilien ist also weiterhin ungebrochen.

Viele Suchende sind sich oftmals aber unsicher, ob Besichtigungen in gewohnter Form derzeit möglich sind. Daher sind sie bei den Anfragen noch leicht zurückhaltender: Insgesamt sind die Anfragen zuletzt aber seit dem Tiefstand um 44 Prozent angestiegen, sodass sich der Wert dem Vorkrisen-Niveau nähert. Die Suchenden gewinnen derzeit das Vertrauen zurück, dass eine Immobilienvermittlung weiterhin möglich ist: Das Angebot an Online-Besichtigungen steigt und auch Einzeltermine sind weiterhin unter Beachtung der Hygienevorschriften möglich.

Quelle: www.immowelt-group.com

Der Abschied verlief in heiterer Stimmung, denn der neue Firmensitz der IMMOVATION AG in der Brandenburger Straße 11 bietet auf drei Etagen viel Platz in modern ausgestatteten Büroräumen. Zudem ist er nur 10 Minuten Fußweg entfernt im gleichen Kasseler Stadtteil Bad Wilhelmshöhe.

Symbolträchtiger Akt: Mitglieder des Führungsgremiums holen die Fahnen der IMMOVATION AG am bisherigen Firmensitz ein. V.l.n.r: Dipl.-Ing. Sascha Engelmann M. Sc., Immobilienfachwirt Carsten Borchert, Dipl.-Kfm. Lars Bergmann

Mit dem Standort in der Druseltalstraße ist die Geschichte der IMMOVATION eng verknüpft. Hier gründete Diplom-Kaufmann Lars Bergmann im Jahr 1996 die IMMOVATION Kapitalanlagen-Vertriebs GmbH. Im Jahr 2002 wurde die Gesellschaft in die heutige IMMOVATION Aktiengesellschaft umgewandelt und über die folgenden Jahre zu einer Unternehmensgruppe mit 22 Firmen entwickelt. Der Wechsel an den neuen Firmensitz in der Brandenburger Straße ist dennoch kein harter Einschnitt. Im Gegenteil, vieles fühlt sich bereits vertraut an, so Bergmann.

Kosten- und Management-Vorteile durch Zusammenführung

Die Tochtergesellschaften GLOBAL CONZEPT GmbH und ex ante GmbH sind bereits seit mehreren Jahren in dem eigens für die Unternehmen umgebauten ehemaligen Kasernengebäude in der Brandenburger Straße ansässig. Bergmann: „Für die Zusammenführung der Unternehmen an einem Standort gibt es mehrere gute Gründe. Über die Minimierung von Kosten hinaus hat die Praxis mit zwei getrennten Standorten in den letzten Jahren gezeigt, dass es für die tägliche Koordinierung und Abstimmung der Unternehmensprozesse klare Vorteile haben würde, wenn die Kollegen aller drei Unternehmen im gleichen Gebäude ansässig wären.“

Damit der Wechsel in das Firmengebäude in der Brandenburger Straße reibungslos über die Bühne gehen konnte, wurde die Integration der IMMOVATION-Mitarbeiter über mehrere Monate technisch und organisatorisch vorbereitet. Mitte März wurden auch alle baulichen Maßnahmen abgeschlossen, sodass dem Wechsel in die neuen Räume nichts mehr im Wege stand.

Firmen der IMMOVATION-Unternehmensgruppe unter einem Dach vereint: IMMOVATION AG, GLOBAL CONZEPT GmbH und ex ante GmbH in der Brandenburger Straße, Kassel
IMMOVATION-Vorstand Lars Bergmann ist überzeugt, dass die Zusammenführung der IMOVATION AG mit der GLOBAL CONZEPT GmbH und der ex ante GmbH dazu beitragen wird, das Management und die Kommunikation weiter zu optimieren: „Am Standort Brandenburger Straße sind jetzt die wesentlichen Unternehmensbereiche vereint: Angefangen vom Finanzmanagement, dem Objekt-Research und -Ankauf, der Konzeption und dem Management von Bau-Projekten über die Immobilien-Verwaltung, dem Verkauf von Immobilien bis hin zur und Konzeption und Emission von Kapitalanlagen.

Studieninhalte und Chancen des neuen Studiengangs wurden am Donnerstag, den 27. Februar 2020, im Rahmen einer Pressekonferenz der Öffentlichkeit vorgestellt. Anwesend waren namhafte beteiligte Akteure aus Politik, Bildung und Industrie. Oberbürgermeisterin Ursula Keck, die sich für den Standort in Kornwestheim stark gemacht hat, begrüßte die Gäste auf dem Salamander-Areal: „Für uns ist es eine Auszeichnung, künftig Hochschulstandort zu sein. Kornwestheim ist damit auch offiziell ein Ort der Bildung, Kooperation, Kommunikation und Innovation.“ Lars Bergmann, Vorstand der IMMOVATION-Unternehmensgruppe, nutzte die Veranstaltung, um den mehrjährigen Nutzungsvertrag mit der Knowledge Foundation persönlich zu unterzeichnen. Bergmann: „Die Hochschule als Mieter auf dem Salamander-Areal begrüßen zu können, ist für mich ein weiteres Signal, das zeigt, dass das Industriedenkmal im 21. Jahrhundert angekommen ist.“

Wissensvermittlung nach dem Bedarf der Unternehmen

„Viele Unternehmensentscheider treibt die Frage um, wie sie mit der Digitalisierung umgehen“, führte Daniel Geigis, geschäftsführender Vorstand der Knowledge Foundation in der Pressekonferenz aus. Mit der dualen Ausbildung auf Basis der verschiedenen Bedürfnisse der Unternehmen und den Anforderungen unterschiedlichster Branchen, möchte die Hochschule insbesondere Mitarbeiter aus Firmen in der Region Stuttgart ansprechen. Das Interesse ist groß: Zahlreiche Unternehmen wie Roche Diagnostics, MHP, WGV, LBBW, Lapp Kabel, Siemens, Kärcher, Robert Bosch, Dürr Systems AG, Mann+Hummel, USU Software, United Digital Group und Alcatel Lucent Enterprise wollen Mitarbeiter auf dem Salamander-Areal studieren lassen.
Der Studiengang Digital Engineering & Management soll die Kompetenzen für eine erfolgreiche Gestaltung der digitalen Transformation vermitteln. In sechs Semestern werden ingenieurwissenschaftliches Grundlagenwissen, Kenntnisse in Informatik und Betriebswirtschaftslehre sowie im Projekt- und Prozessmanagement vermittelt. Darüber hinaus sollen soziale Kompetenzen und Führungsfähigkeiten ein wichtiger Teil der Ausbildung sein. „Diese Kompetenzen sind für eine erfolgreiche Karriere in der digitalen Welt erforderlich“, erläuterte Prof. Dr.-Ing. Jochen Brune, Executive Programme Advisor der Knowledge Foundation.

Salamander-Areal bietet beste Voraussetzungen für den Lehrbetrieb

In Bau 10, einem der denkmalgeschützten Gebäude der revitalisierten Salamander-Schuhfabrik, konnte die IMMOVATION-Unternehmensgruppe die für die Lehre benötigten Räume kurzfristig zur Miete bereitstellen. Nach Unternehmensangaben handelt es sich dabei um Flächen, die bereits als Veranstaltungsräume eingerichtet sind und daher ohne aufwändige bauliche Maßnahmen genutzt werden können. Die gute Erreichbarkeit des Salamander-Areals über den Öffentlichen Personennahverkehr sei ein weiterer Faktor, der die Entscheidung positiv beeinflusst hat, so das Unternehmen.

Hintergrund – Revitalisierung Salamander-Areal

Die denkmalgeschützten Gebäude der ehemaligen Produktionsstätte der Schuhmarke Salamander wurden von der Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH (IPSAK), einer Tochter der IMMOVATION-Unternehmensgruppe, saniert und umgebaut. Die vermietbare Gewerbefläche von rund 64.000 Quadratmetern ist nach Angaben des Unternehmens bis auf kleine Restflächen vollständig vermietet. Als Hauptmieter wurde das Land Baden-Württemberg gewonnen. Auf einer Fläche von über 30.000 Quadratmetern ist durch aufwendige Umbauten das Grundbuchzentralarchiv, eines der größten Archive Deutschlands, entstanden, so das Unternehmen. Darüber hinaus wurden namhafte Unternehmen, wie z.B. ADP Employer Services, Alcatel-Lucent Enterprise, die Krankenkasse mhplus, REWE, Roche PVT und weitere, auf dem Areal angesiedelt.

• Immobilienpreise steigen 2019 mit 4,7 % etwas vermindert
• Büromarktstrotzt vor Kraft
• Grundstückspreise für Wohn-und Gewerbeimmobilien ziehen immer noch kräftig an
• Einzelhandel: Abwärtstrend hat sich verschärft

Der heute vorgelegte bulwiengesa-Immobilienindex 2020 beschreibt zum 44. Mal in Folge die Immobilien-Preisentwicklung in Deutschland. Die Methodik und die lange Reihe, in dem er erhoben wird, machen ihn zu einem wichtigen Gradmesser für nachhaltige Entscheidungen in Immobilienmarkt, Stadtentwicklung und Geldpolitik. Die Daten fließen unter anderem in die Preisindizes der Deutschen Bundesbank ein.

Die Ergebnisse für 2019 auf einen Blick:

• Gesamtindex (segmentübergreifend): 4,7 %
• Teilindex Wohnen: 5,5 %
• Teilindex Gewerbe: 3,2 %

Damit weist der bulwiengesa-Immobilienindex 2020 nun seit 15 Jahren in Folge ein positives Vorzeichen auf. Allerdings scheint der Scheitelpunkt des Wachstums überschritten. Jan Finke  (bulwiengesa): „Der bulwiengesa-Immobilienindex 2020 erreicht aktuell nicht mehr die Steigerungsraten der letzten drei Jahre. Von einem tatsächlichen Abschwung kann allerdings keine Rede sein.“

Wohnen: Kaufen teurer als mieten

Die Preise im Wohnungsmarkt steigen mit 5,5 % wieder deutlich an (Vorjahr: +7,0 %). Preistreiber Nummer eins bleiben die Kaufobjekte, egal ob Grundstückspreise für Einfamilienhäuser (+7,3 %), Kaufpreise für Reihenhäuser oder Neubau-Eigentumswohnungen (beide +6,8 %). Dagegen ist der Preisanstieg bei Wohnungsmieten im Neubau (+3,6 %) und Bestand (+2,5 %) vergleichsweise moderat. Aktuell bestimmen zwei entscheidende Knappheitsfaktoren den deutschen Wohnungsmarkt: der Mangel an Grundstücken sowie fehlende Baukapazitäten. Das Statistische Bundesamt hat im Vorjahresvergleich etwas mehr Baugenehmigungen im Wohnungsbau registriert, zugleich spricht die Bauindustrie von steigenden Auftragsbeständen für 2020. Nominell müsste also die Zahl der Fertigstellungen steigen. Allerdings herrscht bei den Baukapazitäten ein Engpass, der seit Jahren zu einem steigenden Bauüberhang führt.

Andreas Schulten (bulwiengesa): „Eine spürbare Ausweitung des Wohnungsangebotes durch Neubau, wie es in einer Blasenentwicklung typisch wäre, bleibt weiterhin aus. Dabei ist die Ausweitung des Wohnungsangebotes ein erklärtes politisches Ziel. Aber selbst wenn die Bautätigkeit massiv ausgeweitet würde – die anhaltenden Niedrigzinsen verhindern flächendeckende Überhitzungen.“

Gewerbe: Büro-Boom ohne Ende

Der Markt für Gewerbeimmobilien bleibt indifferent. Während Einzelhandelsmieten unter Druck stehen, werden Gewerbegrundstücke und Büroflächen stark nachgefragt. So weist der deutsche Büromarkt seit einigen Jahren hohe Flächenumsätze auf. Da die Neubautätigkeit nicht in gleichem Maße in Gang gekommen ist, hat sich der Leerstand seit 2013 halbiert. Schon seit2010 steigen die Büromieten deutlich –2019 um 6,0 %.

Die Nachfrage nach Büroflächen in A-und B-Märkten ist äußerst hoch. Der Büromarkt-Boom reicht selbst in viele C-und sogar D-Märkte. Generell ist das Wachstum im Bürosektor jedoch ein Phänomen der Wirtschaftszentren. Projektleiter Jan Finke: „Der deutsche Wirtschaftsmotor stottert leicht, doch die Binnenwirtschaft ist nach wie vor robust. In den Großstädten treibt Knappheit bei Grundstücken und Objekten die Mieten in die Höhe, in Kleinstädten liegt es vor allem an den deutlich gestiegenen Herstellungskosten und besseren Ausstattungsstandards.“ Die zweite Säule des starken Gewerbeindex sind die Grundstückspreise mit einer Steigerung von 6,8 %. Seit 2014 sind nun regelmäßig hohe Steigerungsraten zwischen 4,0 % und 8,7 % festzustellen.

Grundstücke: Preissteigerungen hemmen neue Projekte

Ohnehin ist der Blick auf die Grundstückspreise sowohl bei Wohn- wie auch bei Gewerbeimmobilien besonders für Stadtplanung und Projektentwicklung von höchster Bedeutung. Kein anderer Typus weist von den insgesamt neun indexrelevanten Kategorien eine derart hohe Preissteigerung auf wie die Grundstücke. Dieser Faktor ist aktuell einer der ganz großen Hemmschuhe für neue Quartiere und neue Projekte. Seit 1990 haben sich Preise für Eigenheimgrundstücke in den deutschen Städten mit 137 % weit mehr als verdoppelt. Gewerbegrundstücke hatten im gleichen Zeitraum immerhin durchschnittlich einen Preisanstieg von 68 %. Die Grundstückspreise lassen in ihrem jeweiligen Sektor Wohnen und Gewerbe den stärksten Anstieg erkennen. Andreas Schulten: „Der bloße Grundstücksdeal rechnet sich in deutschen Städten leider immer noch mehr und risikoloser als die Bebauung mit Wohnungen oder Büros.“

Abwärtstrend im Einzelhandel verschärft

Der Blick auf den Einzelhandel zeigt: Der im Vorjahr gestartete Abwärtstrend hat sich verschärft. Aus einem Rückgang der durchschnittlichen Einzelhandelsmieten in 1a-Lagen von -0,3 % im Vorjahr sind deutliche -1,4 % geworden. Inzwischen weist die Hälfte der untersuchten Standorte ein negatives Vorzeichen auf. Ralf-Peter Koschny, (bulwiengesa): „Die Ungewissheiten bei der Expansionspolitik vieler Filialisten und der steigende Anteil des E-Commerce haben enormen Einfluss auf die Preisentwicklung. Gerade in kleineren Städten wirtschaftsschwächerer Regionen wird es zur politischen Aufgabe, die Frequenz der zentralen Lagen zu halten. Lichtblick für Investoren bleiben die vor allem vom periodischen Bedarfgeprägten Stadtteillagen.“

Ausblick

Das schwächelnde Verarbeitende Gewerbe verpasste der Konjunktur 2019 einen kleinen Dämpfer. Trotz des daraus folgenden leichten Beschäftigungsrückgang im Sekundärsektor bleibt der Arbeitsmarkt stabil. Hohe Einkommenszuwächse, Abgabenentlastungen und steigende Tariflöhne dürften dafür sorgen, die potenziellen Preissteigerungen beim Immobilienerwerb zu kompensieren. Die Talsohle der Hypothekenzinsen scheint 2020 erreicht und lässt wenig Spielraum für ein weiteres Anziehen der Kaufpreise am Immobilienmarkt. Wenngleich lokale Preisübertreibungen derzeit nicht ausgeschlossen sind, scheinen große Marktkorrekturen aufgrund des stabilen Arbeitsmarktes, einer weiterhin zu geringeren Ausweitung des Immobilienangebots insbesondere in den Städten sowie einer geringen Wahrscheinlichkeit rapide steigender Zinsen weiterhin unwahrscheinlich.

Quelle: Pressemitteilung vom 30. 01.2020 / Der bulwiengesa-Immobilienindex analysiert die Immobilienmarktentwicklung in Deutschland auf Basis von 50 westdeutschen Städten seit 1975 und 125 deutschen Städten seit 1990. Die Ergebnisse des bulwiengesa-Immobilienindex basieren auf der umfangreichen Datensammlung von bulwiengesa und der unabhängigen Gutachtertätigkeit mit der Erstellung von Standort-und Marktanalysen. Diese Datenbasis wird jährlich durch gezielte empirische Erhebungen, Befragungen vor Ort und Zeitungsanalysen ergänzt und in der RIWIS-Datenbank publiziert…